집을 팔고서도 양도세를 물지 않는 ‘1가구 1주택(시가기준 6억원미만)’에 해당하는 조건이 3년 이상 보유(서울· 과천·수도권 5대 신도시 지역은 보유기간 3년 이상에 거주기간 2년 이상)라는 것을 알고 있는 사람들은 많다. 그러나 부득이한 사유가 있을 때는 3년 이상 집을 보유하지 않아도 1가구 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다는 것까지 아는 사람은 의외로 적다. 다른 지방으로 전근을 가거나, 외국으로 이민을 가는 것이 여기에 해당한다.



◆취학·전근·질병때문에…

1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 사유로 부득이하게 팔아야 하는 경우에는 3년 이상 보유기간의 제한을 받지 않는다. 그러나 이런 사정이라고 무조건 비과세 조건이 되는 것은 아니다.

자녀 취학을 위해 3년 보유가 안 된 1가구 1주택을 팔고서 양도세 비과세 처분을 받으려면 교육법에 의한 학교 취학이어야 한다. 국세청 관계자는 “교육법에 의한 학교 취학이란 유치원, 초등학교, 중학교는 제외되고 고등학교, 대학교에 가는 경우만 해당된다”고 설명했다. 질병 치료나 요양 차원에서 집을 파는 경우라도 1년 이상 치료·요양기간이 필요하다는 전문의의 진단서가 필요하다.

위 사유에 해당되더라도 ?해당 주택에서 최소 1년 이상 거주했을 것 ?가구 전원이 다른 시·군으로 거주이전 할 것 ?양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것 등의 조건이 또한 동시에 만족되어야만 비과세 혜택을 받을 수 있다.



◆재개발·재건축 기간 중 취득 주택일 때

보유 주택(1가구 1주택 기준)이 재개발·재건축에 들어가서 다른 주택(대체주택)을 취득해 거주한 경우는 어떻게 될까? 이처럼 재건축 주택에 이주하기 전까지 잠시 거주할 목적으로 취득한 주택을 팔 때는 3년 미만을 보유했어도, 다음 요건을 모두 충족할 경우 비과세 된다.

첫째 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주하고, 둘째 재개발·재건축주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 대체주택을 팔아야 한다. 셋째 완공 후 1년 이내에 재개발·재건축주택으로 가구전원이 이사하고 1년 이상 거주해야 하는 조건이 있다.

이 중 첫째와 둘째 조건은 대체주택을 파는 시점에서 충족해야 하지만, 셋째 조건은 국세청이 나중에 확인하는 시점에서 충족하면 된다. 즉 대체주택을 파는 시점에서는 재개발·재건축 주택에서 1년 이상 사는 조건을 충족하지 않아도 괜찮다는 얘기다.

이밖에 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간 및 거주기간에 상관없이 양도세가 비과세 된다.

국세청 관계자는 “위에 열거한 사유 때문에 1가구 1주택 보유기간 및 거주기간을 채우지 못한 채 집을 팔았는데도 해당 세무서가 서류 기록만 보고 과세처분을 내리는 경우가 종종 있다”며 “이럴 때는 납세자들이 비과세에 해당하는 사실관계를 직접 입증해 비과세처분을 받아야 한다”고 말했다.



◆해외이민 또는 출국시

해외이민을 위해 가구전원이 출국하거나, 1년 이상 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 전근을 위해 가구 전원이 출국하는 경우는 출국 후 2년 이내에 집을 팔면 보유기간 및 거주기간에 상관없이 비과세 된다. 다만 2006년 2월 9일 당시 가구 전원이 출국한 경우 2007년 12월 31일까지 집을 팔면 출국 후 2년이 지났어도 양도세가 비과세 된다.