전세 품귀가 심해지면서 집을 구하려는 세입자들이 다급해졌다. 하지만 이럴 때일수록 아무 전세나 덥석 계약해선 안 된다. 팔리지 않은 전세 매물은 값이 비싸거나 법률관계가 복잡한 ‘하자 물건’ 일 가능성이 있다.

신규 입주 아파트단지에는 많게는 분양가의 50~60%까지 대출을 낀 아파트들이 적지 않다. 2~3년 전 분양 당시 중도금 무이자 융자나 이자 후불제가 성행한 탓이다. 대출이 많이 낀 아파트는 전세보증금을 받아 대출금 일부를 상환한다는 조건을 달아야 한다. 대출금과 전셋값을 합쳐 시세의 70%를 넘지 않는 게 좋다.

가등기나 가압류가 있는지 체크하는 것도 필수. 이사(점유)와 주민등록(전입신고)을 하고, 확정일자를 받는 등 안전장치를 해도 무용지물이 될 수 있다. 특히 가압류가 설정돼 있는 집은 안전장치를 해도 나중에 경매에 부쳐지면 배당 순위에서 가압류와 같은 순위가 돼 배당금을 나눠 가져야 한다. 자칫 보증금을 날릴 수 도 있는 것이다.

확정일자는 보증금을 확실하게 지킬 수 있는 방법이지만 그 이전에 대항력 요건을 갖춰야 효력이 생긴다는 사실도 잊지 말자. 대항력은 제3자에 대해 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리. 대항력은 이사와 주민등록을 한 다음날 오전 0시 효력이 발생하므로 그 이전에 받아둔 확정일자는 의미가 없다는 얘기다.

빌라나 다세대주택에 세를 들 땐 계약서의 동·호수를 건축물관리대장과 같게 적어야 한다. 건물 입구에 호수가 105호로 적혀 있더라도 건축물관리대장에 104호로 돼 있다면 104호로 써야 한다는 것이다. 매매 계약이 이뤄진 주택에 세들 때는 전세 계약 시점의 등기부등본상 소유자(대체로 매도자)와 계약하는 게 바람직하다. 매수자와 계약을 한 경우 매수자가 잔금을 치르지 않아 매매 계약이 파기됐을 때는 보호를 받지 못할 수도 있다.

등기부등본은 자주 떼어볼 수록 좋다. 계약 때는 물론 잔금 때도 등본을 확인해 근저당 설정 여부를 따져야 한다. 부동산 계약은 꼼꼼함이 최대의 덕목인 것 같다.

(박원갑·스피드뱅크 부동산연구소장 )