지난해 8월31일. 당시 한덕수 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 정부합동기자회견장 앞에서, 머리에 힘을 줘가며 매우 결연한 표정을 지었다.


"이제 부동산 투기는 끝났다. 정부는 과거의 정책실패를 거울삼아 공고한 부동산제도가 굳건히 뿌리내릴 수 있도록 투기수요를 근절시켜가겠다"며 부동산투기의 종언을 선언했다.


그리고는 얼마 지나지 않아 8·31 부동산대책을 세우는데 참여한 정부관계자들은 훈포장까지 나눠 받아가며 자축했다.


한부총리의 말대로, 부동산 투기는 이제 끝났나? 한 부총리의 결연한 모습이 아직도 선명한데, 시행 1년을 맞은 8·31 대책에 대한 평가는 이에 부응하지 못하고 있다.


노무현 대통령 주재로 당·정, 민간전문가들이 참석한 8·31 부동산 정책 평가회의에서도 정부는 "시장안정과 정상화의 기본틀은 마련됐으나, 확신은 이르다"는 조심스런 자체평가를 내놓았다. 시장 역시 `절반의 성공`이라는, 인색하지도 않으면서 후하지도 않은 점수를 주고 있다.


8·31 대책은 추진 1년동안 왜 절반의 성공밖에 거두지 못한 것일까.


◇8.31 대책 `투기적 가수요 잡는데는 실패했다`


8·31대책은 주택부문에서 ▲실거래가 신고의무화 등 거래투명성 ▲미니신도시 건설 및 강북 광역 개발 등 주택공급확대 ▲공공택지 지역 내에서 분양되는 아파트에 대한 원가연동제와 채권입찰제, 전매제한 등 공공부문 역할 확대 등이 주요 내용이었다. 또 토지부문에서는 취득요건 강화, 전매요건 강화, 기반시설부담금과 개발부담금 부과등 개발이익 환수가 담겨있다.


특히 세제부문에서는 종합부동산세 과세대상(주택의 경우 공시가격 9억 원→6억 원)과 실효세율 현실화, 1가구 2주택 보유자들에 대한 양도소득세율 상향등 `세금폭탄`이라는 비난을 받던 부분들이 들어가 있다.


이들 주택, 토지, 세금부분을 망라한 종합대책인 8·31 대책의 목표는 당연히 투기적 가수요를 잡는 것이어야 했다. 그렇지만 정부는 투기적 가수요에 대한 대처에 혼선을 빚으면서 100% 성공을 포기해야했다.


가장 큰 혼선이 금리정책에 있었다. 지난해 8.31 대책이 나오기 전, 일각에서는 자산거품을 제거하기 위해 저금리 정책을 수정해야 한다는 의견이 많았다. 하지만 강남, 분당지역의 분위기는 "정부가 부동산을 잡기 위해 금리를 올리지는 않을 것"이라고 장담할 만큼 저금리로 인한 과잉 유동성이 부동산으로 몰려들고 있었다.


반면, 정부는 불안조짐이 가시지 않던 경제를 위축시키지 않기 위해 콜금리 인상을 용인하지 않겠다는 자세를 보였다. 경기부양에 부심하던 정부는 저금리를 유지하는 대신, 투기적 가수요 차단에는 미온적이었다.


실제 투기적 가수요의 직접적 원인이었던 과잉유동성을 그대로 둔 채 세금정책 강화와 공급정책만으로 대응, 투기적 가수요를 잡아내지 못했다. 툭하면 한은에 압력을 행사, 콜금리 인상을 막았다. 8.31대책이 제대로 효과를 발휘하지 않자 두달뒤인 10월부터 콜금리가 인상되면서 과잉유동성이 주춤하기 시작했다.


특히 현재 집값 안정은 8.31 대책 때문이라기 보다는, 고가 아파트에 대한 주택담보대출을 더욱 제한한 3·30대책과 올들어 3차례의 콜금리 인상 덕분이라고 볼수 있다.


8.31 종합대책이 대부분 올 하반기 이후에 본격 시행되는 것들로 그 영향은 아직 미미한 상태이고, 콜금리와 대출규제로 인한 효과가 지금 부동산시장에 반영되어 있는 것이다.


또다른 이유는 어설픈 공급확대 정책을 꼽는 전문가들이 많다.


투기적 가수요의 원인인 과잉 유동성은 그대로 둔채, 판교분양등으로 공급확대책이 가시화하자 다시 부동산 시장이 들썩거린 것.


상품 가격이 오르면 수요가 줄어드는, 정상적인 수요공급곡선이 우리나라 부동산 시장에서는 적용되지 않는다. 부동산은 가격이 오르면 다시 수요가 몰리고, 없었던 가수요까지 발생하는 식이다. 때문에 투기적 가수요를 원천적으로 차단하지 않은 상태에서 공급확대에 나서다보니, 곧바로 가수요가 조성되면서 불안요인으로 등장하는 것.


시장안정에도 불구, 8·31대책이 성공하고 있다고 단정하지 못하는 이유는 이처럼 부동산시장의 불안요인을 근본적으로 제거하지 못한데 있다.


문제는 8·31대책등 `미완의` 참여정부 부동산정책이 다음 정부에서까지 일관성을 유지할 수 있느냐 하는 점이다.


일단 `부동산 투기를 하던 시대가 끝났다`는 선언과는 달리 `부동산 투기시대의 종언`을 믿는 사람들이 거의 없다. `소유`에서 `주거`로 부동산개념이 전환되어 가는 모습도 별로 찾아볼 수가 없다. 전문가들과 연구소들은 `참여정부 부동산정책이 내년 대선을 전후해서 완화될 것`이라는 전망에 베팅하고 있다. 이런 전망이 결국 또 부동산 투기의 가수요를 만들어 낼 가능성이 높아 보인다.


노무현 대통령이 "어렵게 만든 정책인 만큼, 쉽게 무너지지 않을 것"이라며 정책 일관성을 장담했지만, 시간이 지나갈수록 그 가능성을 낮게 보는 시선만 늘어가고 있다.

(이데일리 )