24일 입주자 모집공고를 앞두고 판교 2차 분양 아파트(연립포함 6383가구)의 분양가와 채권상한액이 확정됐다. 주택공사는 22일 판교 중대형(전용 25.7평 초과)은 채권을 감안한 실질 분양가를 평균 평당 1800만원대에서, 채권입찰제가 적용되지 않는 연립주택은 평당 1400만~2100만원 선에서 분양가를 책정했다고 밝혔다.

중소형(전용 25.7평 이하)은 평당 1130만원대로 지난 4월 분양 때와 비슷한 수준에서 가격이 매겨졌다. 계약금은 15%(연립은 20%)로 정해져 채권구입액을 합친 계약자 초기 자금부담은 중대형의 경우 1억5000만~3억1000만원에 달할 전망이다.

◆판교 중대형 공공택지 사상 최고가=이번에 책정된 중대형 분양가는 그동안 공공택지에서 분양된 아파트 중 최고가격이다. 지난 3월 중소형(평당 1130만원)보다도 평당 50만원쯤 비싸다. 주택공사 이형주 팀장은 “택지비가 상대적으로 높고, 부가가치세 10%가 원가에 포함되면서 가격이 인상됐다”고 말했다.

평형별로 채권을 감안한 실질분양가는 분양 물량이 많은 43~47평형이 평당 1830만원대로 가장 높다. 복층형 펜트하우스로 지어질 69·70평형보다 평당 50만~60만원쯤 비싸다. 38~40평형대는 평당 1580만원대로 상대적으로 낮게 책정됐다. 연립주택도 채권입찰제는 적용되지 않지만 고급 빌라 형태로 지어져 분양가가 만만치 않다. 평당 1400만~2100만원으로 웬만한 아파트 뺨치는 수준이다. 분양가 총액을 기준으로 가장 비싼 주택은 아파트의 경우, 서판교에 경남기업이 짓는 70평짜리로 실분양가가 12억5589만원, 연립은 76평으로 13억490만원으로 나타났다. 세중코리아 김학권 사장은 “용인·광교신도시 등 주변 지역 아파트의 분양가도 판교를 기준으로 높아질 가능성이 있다”고 말했다.

◆자금조달 계획 세워야=주공은 통상 분양가의 20%인 계약금을 15%로 낮췄지만, 채권상한액을 포함하면 초기 부담금은 1억5000만~3억1000만원쯤 필요하다. 44평형 기준으로 초기 자금은 2억2000만원 선으로 예상된다. 연립주택은 채권이 없어 계약금 20%만 준비하면 돼 1억~1억9300만원이면 계약이 가능하다.

그러나, 판교는 투기지역으로 실분양가가 6억원을 넘으면 총부채상환비율(DTI) 적용을 받아 중도금 대출에 제한을 받는다. 분양가 8억1000만원을 기준으로 최대 40%인 3억2400만원까지 대출이 가능하지만, DTI를 적용하면 연봉이 5000만원일 경우 2억여원만 대출된다.

◆채권사도 시세차익 최소 1억원 넘을 듯=판교 실분양가는 평당 1800만원대이지만, 현재 분당 시범단지 등 주변 인기지역 시세는 2200만~2300만원에 달한다. 시범단지 삼성 49평형이 12억~13억원으로 판교 47평형(8억5000만원)의 경우 차액만 3억5000만원에 달한다. 정자동 주상복합의 40평대 이상은 평당 3000만원에 육박한다. 분당 림방공인 박왕희 사장은 “판교는 5년간 전매 금지를 감안해도 매매 시점에서 평당 2500만원대는 갈 것이란 전망이 우세하다”면서 “판교는 새 아파트인 데다, 마감재나 교통여건이 뛰어나다는 점을 감안해야 한다”고 말했다.

투자가치만 따지면 60평대 이상이 40~50평대보다 유리하다는 분석도 나온다. 판교는 60평대 이상이 거의 없고, 복층형이어서 희소가치가 높기 때문이다.