Q:빌라에 월세(임차보증금 1000만원, 월세 30만원)를 살고 있는데, 바쁘다는 핑계로 전입 신고를 마치지 못했습니다. 그런데 공교롭게도 집주인의 부도로 월셋집이 경매에 들어간다는 소문이 돌고 있습니다. 아직 전입신고는 되어 있지 않지만 소액임차인으로 인정받아 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 없는지 궁금합니다(20대 회사원 S씨).

A:임차인이 임차보증금을 안전하게 지키기 위해서는 선순위권리(가압류 등)가 없는 상태에서 주택의 인도와 전입신고를 마쳐야 합니다. 이와 같은 요건을 갖추면 그 익일부터 제3자에게 대항력이 생겨 임차보증금은 안전하게 보장받게 됩니다(주택임대차보호법 제3조 참조).

또한 소액임차인으로 인정받아 소액보증금을 최우선적으로 배당 받기 위한 전제조건이 있습니다. 경매개시결정등기 이전에 전입신고를 마쳐야 하며, 전입신고를 마친 소액임차인의 지위에 있다 해도 배당요구종기까지 배당요구를 해야 합니다. 따라서 아직 경매가 시작된 것이 아니기 때문에 전입신고를 마치고 소액임차인의 지위를 확보해두면 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

(고준석·신한은행 부동산재테크팀장)