부동산 경매 시장이 달아오르고 있다. 지난 4월 서울 지역 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 83%로 2004년 1월 이후 가장 높은 수치를 보였다. 특히 서울 지역 아파트 낙찰가율은 92%를 기록했다. 서울 아파트 낙찰가율이 90%를 넘어선 건 2002년 9월(92.37%) 이후 처음이다. 최근 경매 시장이 달아오르는 이유는 아파트 값은 오르는데 정작 일반 부동산 시장에선 정부 규제로 괜찮은 매물을 찾기 어려운 탓이다. 올해부터 공인중개사의 경매 입찰 대리가 가능해진 것도 경매에 대한 관심을 부추기고 있다. 일반인들이 접근하기가 그만큼 쉬워졌기 때문이다. 낙찰가율이 오르면 경매의 가격 경쟁력은 그만큼 낮아진다. 그러나 일반 시장의 매물이 주는 만큼 좋은 부동산 상품을 찾으려면 경매로 눈을 돌리는 것도 한 방법이라고 말한다. 경매는 불황기 투자 상품. 경기가 나빠지면 싸고 좋은 물건이 늘어난다. ‘디지털태인’ 이영진 부장은 “아직 경매시장에서 투자 수익을 올릴 만한 물건이 적지 않다”고 말했다. 전문가들이 말하는 경매 상품 고르는 원칙과 주의점을 알아봤다.

◆경매 어떤 곳을 골라야 하나

일반적으로 집값이 뛰는 곳이 경매시장에서도 좋다. 서울 강남·목동, 경기 분당·용인, 판교 신도시 주변 상품은 경매의 ‘블루칩’이다.

임대 상품을 고르려면 서울과 수도권 접경 지역의 다세대나 연립 주택이 적합하다. 특히 인천·부천 지역이 유망하다고 전문가들은 말한다. 인천·부천 지역은 서울에 비해 가격이 낮게 형성돼 있고, 향후 인근 지역 개발에 따른 시세 차익도 노려볼 수 있다.

또 서울의 경우 한 번 유찰되면 다음 번 경매에선 최초감정가의 80%로 최저입찰가가 떨어지지만, 인천·부천에선 70%로 떨어진다. 그만큼 시세 차익을 거둘 소지가 많다는 얘기다. 인천·부천은 연립·다세대가 전체 경매물건의 70% 수준에 이를 만큼 많다.
◆경매 이런 점은 주의해야

보증금 없이 임대차계약만 맺은 ‘가장 임차인’이 있는지 반드시 확인해야 한다. 이들은 주로 경매에 따른 최우선 변제를 노리고 다세대나 다가구주택에 경매 직전에 전입신고를 한다. 때문에 낙찰받기 전에 현장에 가서 가장 임차인이 있는지 확인해야 한다. 그래야 나중에 이들이 나가지 않고 버텨도 법원에 가장임차인이라는 소명자료를 제출해 인도변경 신청을 할 수 있다. 또 현장 시세를 정확히 파악해야 한다. 채권자가 경매를 신청해서 첫 경매로 나오기까지 통상 6~8개월가량 걸린다. 첫 경매로 나올 때의 감정가는 경매를 신청할 당시의 감정가격. 그러나 요즘처럼 부동산값이 급변할 때는 시세와 감정가의 격차가 크게 벌어질 수 있다. 감정가만 믿고 낙찰가를 써냈다가 자칫 손해를 볼 수 있다. 시세를 파악한 뒤 시세의 85~90% 선에서 낙찰가를 쓰는 게 안전하다고 전문가들은 말한다. 개발 호재가 있다고 무작정 높은 가격을 써내는 것도 피해야 한다. 개발이 지지부진해질 경우 자칫 돈이 오랜 기간 묶일 수 있다.