판교에 당첨되면 과연 대박을 떠뜨릴 수 있을까.

분양가 3억9000만원인 판교 A아파트 32평형의 투자수익성을 따져보자. 이 아파트에 들어가는 총 투자비용은 6억원(분양가격+대출이자+분양가 기회비용)을 넘는다. 전매제한 기간이 늘어남에 따라 금융비용과 기회비용이 눈덩이처럼 불어나기 때문이다.

판교 아파트를 분양 받아 손해 보지 않으려면 10년 후 아파트 값이 7억원(평당 2187만원)은 돼야 한다. 분양가보다 평당 1000만원 정도 올라야 하는 셈이다. 현재 분당 30평형대 아파트 값이 최고 7억원선이기 때문에 이 정도까지는 오를 것으로 보인다.

판교 집값이 현재 강남시세인 평당 3000만원 선(10억원 안팎)까지 오르면 4억원 정도의 차익을 얻을 수 있다. 일부에서는 "10년 후 강남 집값이 평당 4000만-5000만원 선에 형성될 경우 판교 집값은 평당 3000만-4000만원 선까지는 올라갈 것"으로 보고 있다.

다만 정부 부동산대책의 효과가 본격적으로 나타나는 올 하반기를 정점으로 집값이 꺾일 가능성이 커 낙관만은 할 수 없는 상황이다.
■판교 A아파트 32평형 투자수익성 분석
①분양가 : 3억9000만원
②대출금액 : 1억5000만원(중도금 대출 40%)
③대출이자(10년, 6%) : 9000만원
④분양가 기회비용(10년, 세후 3.5%) : 1억3650만원
⑤총비용(①+③+④) : 6억1650만원
10년 후 7억원(평당 2187만원) : 8350만원
10년 후 10억원(평당 3120만원) : 3억8350만원

*분당 현시세 : 5억-7억

(남창균 namck@edaily.co.kr)