Q: 아파트 전세를 얻으면서 선순위 전세권(1억5000만원) 설정등기를 마쳤습니다. 이후 집주인의 세금 체납으로 전셋집에 압류(6000만원)가 되었고, 급기야 경매를 당하고 말았습니다. 전셋집은 여러 번 유찰 끝에 1억9000만원에 매각됐습니다. 전세금을 안전하게 배당받을 수 있는지 궁금합니다(40대 무역업 H씨).

A: 전세권을 설정한 사람은 임차 부동산을 점유하여 사용할 수 있으며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금을 우선하여 변제받을 수 있습니다(민법 제303조 참조). 그러나 당해세(국세·지방세)인 세금이 배당요구종기일까지 배당요구를 할 경우에는 사정이 달라질 수 있습니다. 경매절차의 배당순위에 따르면 1순위 비용상환청구권, 2순위 소액임차보증금, 3순위 당해세, 4순위 근저당권, 전세권 순으로 배당이 되고 있습니다(민사집행법 제145조 참조). 따라서 H씨의 경우 소액임차보증금에 해당되지 않기 때문에 매각 대금에서 6000만원이 세금으로 먼저 배당되고, 나머지 1억3000만원만 배당받을 수 있습니다.

(고준석·신한은행 부동산재테크팀장)