서울 강북(江北) 등 전국 구도심의 광역 개발을 위한 정부의 ‘청사진’이 발표됐다.

15만평 규모 이상의 광역 ‘재정비촉진지구’로 개발하면 용도지역 변경 허용, 용적률 인센티브, 층고제한 폐지, 중대형 아파트 비율 상향 조정 등 파격적 혜택을 주겠다는 것이 핵심 내용이다. 건설교통부는 3일 이 같은 내용을 담은 도심재정비 촉진을 위한 특별법 시행령과 시행규칙 등을 입법예고했다. 이 법은 오는 7월부터 시행에 들어간다.

일선 재개발조합과 민간 전문가들은 특별법 시행으로 서울 강북에도 40~50층의 초고층 주상복합과 중대형아파트 밀집지역이 생겨나는 등 개발이 탄력을 받을 것으로 기대했다.

그러나 도로·공원 등 기반시설은 국가 재정 투입 없이 지자체·민간이 자체 마련토록 할 방침이어서 개발이 지연될 것이라는 우려도 나오고 있다.

◆어떤 내용 담겼나=입법예고안에는 ‘채찍’보다는 ‘당근’이 훨씬 많이 담겨 있다. 그동안 1만평 전후의 소규모로 추진되는 재개발사업을 15만평 단위의 대규모로 추진하게 되면 각종 건축 규제를 대폭 완화해준다.

주거지역을 상업지역으로 바꾸는 등의 용도변경이 허용되고, 서울시 조례에 의해 150~250%로 묶여 있는 용적률도 조례와 관계없이 상위법에 의해 200~300%로 상향 조정된다. 재개발조합이 도로·공원 부지 등을 기반시설로 내놓으면 그보다 더 많은 용적률 인센티브를 되돌려주는 조항도 포함됐다. 15층으로 묶여 있던 2종 주거지역의 층수 제한도 폐지하기로 했으며, 소형주택 의무비율도 80%에서 60%로 내렸다.

서로 떨어진 두 지역을 한 지구로 묶는 개발권양도제(TDR·Transferable Development Rights) 방식도 사상 처음으로 도입된다. 이를테면 남산 녹지축에 걸려 개발이 지연되고 있는 해방촌지역을 인근 다른 뉴타운과 한 지구로 묶어 개발할 때, 해방촌 지역이 받아야 할 용적률 등의 인센티브를 다른 뉴타운 지역으로 넘길 수 있도록 한다는 것이다.

9월쯤에는 서울시내 뉴타운 2~3곳을 시범지구로 지정해 강북 개발의 성공모델도 제시한다는 방침이다. 시범지구에는 일부 재정 지원도 검토되고 있다.

반면 재개발 이익 환수장치도 강화됐다. 늘어난 용적률의 75%는 임대주택 건설을 의무화했다. 또 투기 예방을 위해 6평 이상의 토지거래는 모두 허가를 받도록 했다.

◆기반시설 비용 부담이 문제=정부가 도로·공원 등 기반시설에 대한 선(先)투자를 하지 않기로 한 만큼, 기반시설 비용 부담이 관건이 될 전망이다.

전문가들은 기반시설 비용을 누가 부담할 것인지를 두고 재정비촉진지구 내 주민간 갈등이 커질 것으로 예상했다.

이들이 막대한 인프라 비용을 분담하게 되는데, 분담 여부와 분담 비율 등을 놓고 마찰이 불가피하다는 것이다. 최막중 서울대 환경대학원 교수는 “정부 안은 강북 인프라 해결책이 부실해 자칫 서울 강북이 기형적인 난개발에 시달릴 우려도 있다”고 말했다.

늘어난 용적률의 75%를 임대주택으로 짓도록 한 데 대해서도 이미 서울·부산·인천시 등에서 “과중한 부담으로 개발 촉진 효과를 반감시킬 것”이라는 반발이 나오고 있다.

◆향후 일정=서울시는 올 7월 건교부의 시행령 안이 확정되면 강북 재개발을 위한 서울시 자체의 로드맵을 제시한다는 방침이다. 강병호 서울시 뉴타운 총괄사업반장은 “서울시 자체적으로 강북 인프라 확충 방안을 강구하고 있다”고 말했다.

키워드 ▶TDR(Transferable Development Rights): 한 지역이 법규로 인해 개발이 억제될 때 그로 인한 보상으로 다른 지역에 대한 개발권을 부여하는 것. 문화재 보호·환경 보전 등으로 개발이 묶인 토지 소유자가 다른 지역에서 재산상 손실을 만회할 수 있게 하는 제도다. 1970년대 초 미국에서 고안돼 일부 도시에 도입됐다.