Q 공장부지로 사용하기 위해 음성지역의 땅(3600평)을 소개 받았습니다. 공장부지로서의 입지조건과 투자가치 등을 고려해 매입을 결정했습니다. 그런데 소유권이 다섯 사람 공동명의로 되어 있고, 이 중 두 사람은 미국에 살고 있다고 합니다. 두 사람을 제외한 세 사람만을 상대로 계약을 체결해도 되는지 궁금합니다

(50대 자영업 K씨).

A 부동산이 지분에 의하여 여러 사람이 소유하는 경우를 공유라고 얘기합니다(민법 제262조 참조).

이처럼 여러 사람의 소유로 된 땅은 각자의 지분권만 가지고는 소유권을 행사할 수 없습니다. 지분권이 합해지는 경우에만 완전한 소유권을 행사할 수 있으며, 공유자 한 사람이 전체의 땅을 매도할 수 있는 권리는 없습니다. 다만 본인의 소유지분에 대해서만은 다른 공유자의 허락 없이도 자유롭게 처분할 수 있습니다.

따라서 공동명의자 중 한 사람만을 대상으로 전체의 땅을 계약해서는 안 됩니다. 만약 계약할 경우에는 다른 공유자가 땅을 팔아도 좋다고 동의를 해 준 경우에만 유효한 매매계약으로 인정받을 수 있습니다.

(고준석·신한은행 부동산재테크팀장 )