Q: 신사동에서 상가를 임차(보증금 4000만원, 월세 250만원)해 미장원 영업을 하고 있습니다. 미장원 안에 방이 있어 가족과 함께 숙식도 겸하고 있는데, 그만 건물주의 부도로 상가건물이 경매에 들어갔습니다. 요즘은 임대보증금 때문에 밤잠도 설치고 있습니다. 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 없는지 궁금합니다(30대 자영업 B씨).

A: 상가건물이 경매를 당할 경우 임차인이 법의 보호를 받기 위해서는 안전조치를 취해 두어야 합니다. 선순위 권리보다 먼저 건물의 인도와 함께 관할 세무서에 사업자등록증을 내고, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다(상가건물임대차보호법 제3조 참조).

이때 임대보증금이 일정금액(서울시 환산보증금 2억4000만원)을 초과하는 경우에는 보호대상이 아닙니다. 한편 상가건물이라도 방이 있어 주거를 겸하고 있다면, 법의 보호를 받을 수 있습니다. 다만 경매개시결정 이전에 미장원 주소지에 전입신고가 되어 있어야 하며, 이 경우 1600만원의 소액보증금을 배당받을 수 있습니다(주택임대차보호법시행령 제4조).

(고준석·신한은행 부동산재테크팀장)