서울 강북에 사는 김모씨. 최근 한창 입주 중인 서울 강남구 대치동 도곡렉슬 아파트 인근 중개업소를 방문했다. 33평형대 아파트를 사기 위해서였다.

다행히 매물은 있었지만 가격 협상이 되지 않았다. “10억원 선에 어떻게 사보려고 했는데 ‘11억원 아니면 안 판다’는 통에 두 손 들었다”고 말했다. “집주인이 ‘곧 11억원을 훌쩍 넘을 텐데 지금 왜 싸게 팔겠습니까?’하는 바람에 가슴이 더 오그라들었다”는 하소연이다.

서울 강남 재건축의 가늠자인 대치동 은마아파트 34평형이 지난주 9억7500만원에 팔렸다. 작년 연말(9억~9억2000만원 선)보다 최고 7000만원가량 오른 값이다. 서울시가 최근 은마아파트의 용적률(210%)을 올리지 않기로 결정, 은마아파트에는 특별한 호재자체가 없다.

정부는 “재건축 규제 완화는 없다”고 거듭 강조하고 있다. 강남 집값을 겨냥한 8·31 부동산 대책으로 세금도 강화돼 강남권 집값엔 되레 악재가 더 많은 상황이다.

그런데도 강남권 재건축 값은 아랑곳하지 않고 뛰고 있다. 대체 왜 이런 것일까.

◆매물 급감, 집값 부추겨

전문가들은 매물이 크게 줄고 있다는 사실을 가장 큰 이유로 들고 있다. 수요는 있는데 매물이 줄어 거래가 안 된다는 뜻이다. 즉 1~2건 높은 가격에 거래가 되면 그게 시세로 잡히고, 다시 호가(呼價·부르는 값)를 부추기는 가격상승의 사이클이 이어진다는 것이다.

실제 4420가구 규모인 은마아파트는 현재 3~4개 정도 매물이 고작이다. 대치동 강남공인 임웅재 사장은 “작년 말까지만 해도 전체 매물이 40여 개는 됐는데, 올해 초 용적률 완화 소문이 흘러나오면서 매물이 싹 사라졌다”고 했다. 660 0가구 규모인 송파구 가락시영도 현재 매물은 10여 개 안쪽에 불과하다.

재건축이 아닌 일반아파트도 상황은 비슷하다. 615가구 규모인 서초구 진흥아파트도 현재 매물은 2~3개 뿐. 인근 진흥부동산 박영철 사장은 “매물이 씨가 말랐다”고 했다.

반면 수요는 탄탄하다. 강남공인 임웅재 사장은 “가격을 낮춰 부르면 집을 사겠다는 사람이 수십명 선”이라고 했고, 박영철 사장도 “대기 수요자가 10여 명”이라고 했다. 그러다보니 악재 속에서도 가격을 올려부르는 집주인들의 ‘버티기’로 가격이 떨어지지 않는다는 것이다.

◆재건축 완화 기대감, 양도세 부담 탓에 매물 사라져

매물이 준 이유는 뭘까. 전문가들은 ‘재건축 규제가 언젠가는 풀릴 것’이란 막연한 기대감에 주인들이 매물을 거둬 들이는 것으로 보고 있다. 양도세 부담도 큰 이유다. ‘부동산 퍼스트’ 곽창석 전무는 “강남 고가아파트를 팔면 억대 이상의 세금을 내야 하는 경우가 많아 아예 거래를 포기한 경우가 많다”며 “집을 팔고 싶어도 팔 수 없게 만든 구조가 문제”라고 말했다.

◆정상 시세 아니다

전문가들은 당분간 이 같은 강남권 집값 강세가 이어질 것으로 보고 있다. 그러나 현재의 시세는 1~2건 거래에 형성되는 것이어서 거품이 끼었을 가능성이 많다는 지적도 나온다. ‘현도컨설팅’ 임달호 사장은 “현재의 강남 집값 시세를 정상적인 시세로 보기 어렵다”며 “추격 매수는 자제해야 한다”고 말했다.