송파·판교신도시 같은 정부가 내놓은 주택공급 대책으로 과연 서울 강남의 집값이 잡힐까?

건설교통부는 8일 ‘2006년 주택시장 전망’에서 “송파신도시가 차질 없이 추진되면 2010년까지 5년간 강남권에 공급되는 주택 물량이 10만 가구 이상이 돼 강남 집값이 안정될 것”이라는 전망을 내놓았다. 10만 가구는 강남 3구(강남·서초·송파구) 기존 주택(24만 가구)의 절반에 육박하는 물량. 이 정도면 서울 강남의 주택 수급 불균형이 해소되고, 집값도 하락할 것이라는 논리다.

하지만 전문가들은 서울 강남 주택의 절반을 차지하고 있는 재건축 아파트가 변수가 될 것으로 내다봤다. 최근 재건축 아파트의 용적률 및 층고제한 완화 같은 단기 호재 때문에 강남 아파트의 시세가 급등락을 거듭하게 되면 강남 집값 불안은 쉽게 해소될 수 없다는 것으로 보인다.

◆공급 물량 쏟아내 집값 잡는다=건교부의 전망을 보면 2009년 분양되는 송파신도시가 4만6000가구에 이르고, 올해 분양되는 판교신도시도 공급 가구수가 2만9350가구나 된다. 서울시가 도시개발사업·국민임대 단지 등으로 추진 중인 장지·세곡·우면2지구 등에서도 3만~4만 가구가 공급될 것으로 건교부는 보고 있다. 지난 10년간 서울 강남의 주택 순증(純增)분(1만9000가구)의 5배에 이르는 물량이 서울 강남에 쏟아진다는 것이다.

올해 입주 물량도 많다. 강남·서초·송파구의 올해 입주 물량은 1만1000가구로 예년 평균 8700가구보다 26%나 많다. 이 중 8300가구가 상반기에 몰려 있다. 지난해 집값이 급등한 분당·용인 지역의 올해 입주 물량도 지난해(8800가구)의 2배 수준인 1만7000가구에 이른다.

건교부는 이처럼 물량이 쏟아져 주택의 수요·공급이 안정을 이루면 서울 강남과 분당, 용인 등의 집값은 자연스럽게 안정될 것으로 보고 있다. 박선호 주택정책과장은 “단기적으로 재건축 단지 집값 급등이 있을 수 있지만 찻잔 속의 태풍에 불과할 것”이라며 “장기적으로 집값은 내려갈 수밖에 없다”고 말했다.

◆강남 재건축 시장이 가격 폭등의 도화선=반면, 시장에서는 강남권 재건축 시장이 불안 요소가 될 것으로 보고 있다. 건교부 예상대로 주택의 수급 균형이 맞춰져도 재건축발(發) 집값 급등 우려는 쉽게 해소될 수 없다는 것이다.

우선 가격안정 효과는 입주 시점에 나오는데, 송파 신도시만 해도 입주시점이 2012년이어서 가격안정 효과가 그리 높지 않다는 게 전문가들의 지적이다. 또 각종 규제로 강남 지역 재건축이 전면적으로 묶이면서 내년부터는 강남권 입주물량이 큰 폭으로 줄어드는 것도 위험 요소이다. 현도컨설팅 임달호 사장은 “강남 재건축 시장은 아직도 불안요인들이 곳곳에 잠복해 있다”고 말했다.

작은 호재만 나와도 재건축 시장이 ‘반짝 상승세’를 보이는 현상도 되풀이되고 있다. 최근 강남구 청담동 한양아파트가 35층으로 재건축 건축심의를 통과하고, 지난주 서울시가 대치동 은마아파트 등이 포함된 3종 일반주거지역 내 용적률을 210%에서 230%로 올리기로 하면서 인근 아파트 값이 오르고 있다. 압구정동 현대 등 한강변 아파트들도 최근 5000만~1억원가량 올랐다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “올해 지방선거를 앞두고 재건축 규제 완화 움직임이 나오면 재건축 시장은 또 들썩일 것”이라며 “강남 재건축은 작은 호재에도 민감하게 반응하기 때문에 언제든 값이 뛸 수 있다”고 말했다.