재건축 투자는 일반 아파트를 구입하는 것과는 근본적으로 다르다. 규제가 많을 뿐만 아니라 용적률, 지분, 부담금에 따라 수익성이 크게 달라진다. 재건축 투자시 반드시 알아야 할 유의사항을 살펴본다.

◆재건축은 지분에 투자한다=재건축은 건물을 헐어내고 새로 아파트를 짓는 것이다. 때문에 재건축은 건물(아파트)이 아니라 땅의 넓이와 가치를 보고 투자해야 한다. 아파트 한 채가 갖고 있는 땅의 넓이를 지분이라고 하는데 등기부등본에 표시돼 있다.

예를 들어 5억원 하는 34평형 아파트 대지 지분이 10평이라면 평당 땅값은 5000만원이다. 5억원 하는 17평 아파트의 대지 지분이 20평형이라면 평당 땅값은 2500만 원인 셈이다.

17평형이 34평형과 같은 가격이라고 해도 재건축 투자 측면에서는 대지 지분이 넓은 17평형이 절반 가격인 셈이다.

◆용적률이 땅의 가치를 결정한다=같은 넓이의 땅이라고 해도 용적률에 따라 그 가치는 엄청난 차이가 난다. 지분이 10평인 A단지는 용적률이 200%, B단지는 용적률이 300%라면 땅의 가치는 어떻게 달라질까.

용적률은 대지면적 대비 건물연면적 비율을 의미한다. 땅 10평에 용적률이 200%면 20평까지 아파트를 지을 수 있다. 만일 용적률이 300%라면 같은 10평이라도 30평까지 건물을 지을 수 있다. 같은 지분이라고 해도 용적률이 높은 땅은 그만큼 넓게 활용할 수 있어 가치가 높은 것이다.

재건축 조합들이 정부의 용적률 규제에 반발하는 것은 땅의 가치가 줄어들기 때문이다. 98년까지만 해도 용적률이 300%까지 나오는 재건축 단지들이 많았다. 하지만 정부의 규제가 심해지면서 용적률이 200~250%로 크게 줄어들고 있다. 심지어 용적률이 150%로 줄어든 곳도 있다.

◆일반 분양분의 가격이 부담금 좌우=재건축은 집주인들의 모임인 조합이 사업의 주체이다. 조합은 건설사에게 공사비를 주고 재건축 공사를 맡긴다.

공사비는 조합원들이 내는 부담금과 조합원들이 갖는 물량 외에 남는 주택을 일반분양해서 나오는 돈으로 충당한다. 때문에 일반분양 아파트의 가격을 높게 책정하면 조합원들의 부담금은 그만큼 줄어든다.

상당수 단지는 조합원들의 이익을 극대화하기 위해 조합원들의 공사비는 낮게 책정하고 일반 분양분의 가격(공사비)은 높게 책정한다. 이른바 로열층은 대부분 조합원들이 갖기 때문에 일반분양분은 보통 층이나 향이 좋지 않다. 이런 사정 때문에 재건축 일반분양물량에 대한 인기가 시들해지고 있다.