‘숨통은 트이겠지만, 대세 전환은 힘들다.’

정부가 투기과열지구 일부 완화, 양도세 중과(重課) 유예 검토 등 규제 일변도 정책에서 벗어날 제스처를 취하자 ‘규제백화점’인 재건축 시장에도 “변화가 있지 않겠느냐”는 전망이 일각에서 제기되고 있다.

하지만 전문가들 사이에는 규제의 기본틀이 바뀌기 어렵고, 재산세 인상과 조합원 내분증가까지 겹치는 등 ‘내우외환(內憂外患)’에 시달리고 있어 장세 전환을 기대하기 힘들 것이란 게 중론이다.

재건축 임대주택 의무건립 제도의 연내 입법 무산 전망이 나오고, 서울시가 용적률 상향조정 방침을 발표했지만 시장에 호재로 작용하기는 어렵다는 관측이 강하다.

◆ 규제 완화 기대감에 하락세 멈춰

최근 정부의 일부 규제완화 조치가 재건축 시장에도 영향을 미치고 있다. 지난 4월 주택거래신고제 실시 이후 빠지기만 했던 재건축 아파트값은 6월 중순 이후 5개월 만에 소폭 상승했다. 부동산114 김혜현 부장은 “저가 급매물의 증가량이 둔화되면서 가격 하락세가 멈춘 상황”이라며 “사업속도가 빠른 단지는 약간 반등했다”고 말했다.

서울시가 지난 15일 일정한 공공용지를 기부채납하면 용적률을 최고 50%까지 올려주겠다는 방침을 발표한 것도 시장에 호재가 되고 있다. 그동안 용적률 200% 상한에 묶여 사업추진이 지지부진했던 일부 단지는 사업성이 개선될 여지가 생겼다. 실제로, 2종 주거지역인 송파구 A아파트는 이번 조치로 공공용지를 10%만 내놓으면 최대 50%까지 용적률이 늘어나 아파트를 1000가구 이상 더 지을 수 있는 것으로 분석됐다. 현도컨설팅 임달호 대표는 “내년 7월까지 한시적인 조치인 만큼 이를 적용받기 위해 사업추진을 서두르는 단지들이 늘어날 전망”이라고 말했다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “정부가 가격을 잡기 위해 쏟아냈던 각종 규제들을 재검토할 수도 있다는 메시지를 준 점에서 의미가 있다”고 분석했다.

◆ 산적한 악재, 대세 전환 어려울 듯

가격급락이 멈추긴 했지만, 재건축 시장의 투자 분위기가 개선되기에는 여전히 악재가 많다는 지적이다. 개발이익환수제 시행이 지연되더라도, 이미 후분양제와 소형평형 의무건설·조합원 명의변경 금지 등의 걸림돌이 한둘이 아니다. 여기에 강남의 경우, 실거래가 주택거래신고제로 취득·등록세 부담이 작년보다 3~4배 이상 늘어난 것도 투자심리를 위축시키고 있다. ‘시간과공간’ 한광호 사장은 “악재가 시장에 대부분 반영된 만큼 급락도 없겠지만, 그렇다고 거래가 활성화될 만한 뚜렷한 계기도 없다”고 ‘보합세’를 점쳤다.

이 때문에 정책의 획기적인 변화가 없는 한 향후 1~2년간 재건축 가격은 횡보(橫步)수준에 그칠 전망이다. 내집마련정보사 김영진 대표는 “서울 강남 실수요자라면 굳이 서둘러 매수에 나설 필요는 없는 상황”이라며 “정부 정책의 혼선이 어느 정도 조정된 후에 투자여부를 저울질하는 게 좋다”고 말했다.