청계천 복원공사가 ‘첫 삽’을 뜬 지 다섯 달이 지났다. 고가도로는 모두 철거됐고 지금은 복개도로를 뜯어내고 하천을 조성하는 공사가 한창이다. 지난 16일 오전 청계천 시작 부분인 서울 종로구 광교(廣橋) 일대. 시야가 확 트이면서 새파란 하늘이 훤히 드러나 보였다. 상인 최성민(62)씨는 “고가 때문에 항상 답답하고 어두웠는데 지금은 딴세상인 듯 환해졌다”고 말했다.

◆주거·업무환경 개선 기대감=서울시가 추진하는 청계천 복원 구간은 종로구 무교동에서 성동구 신답철교까지 약 6㎞. 이는 한남대교의 6배 길이로, 공사는 2005년 말까지 예정돼 있다. 서울시 계획대로라면 맑은 물을 사이에 두고 금융·정보·기술 등 다양한 업무단지와 생태공원, 문화공원 등 시민쉼터가 조성된다. 경희궁, 창경궁, 종묘 등 아름다운 고궁을 낀 ‘녹색벨트’가 생기는 셈이다.

노후한 밀집 상권인 세운상가 일대(4만평)는 주상복합·특급호텔·공항터미널 등 다양한 기능을 갖춘 ‘도심 복합공간’으로 탈바꿈한다. 왕십리 뉴타운과 연계된 주거단지 조성, 국제금융센터 등 특화된 개발 계획도 수립돼 있다. 삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 “청계천 일대는 도심 교통이 편리하고 환경도 쾌적해져서 투자 가치가 높지만 아직까진 개발 방식을 둘러싸고 주민 견해차가 크고 논란도 많은 만큼 섣부른 투자는 피하는 게 좋다”고 조언했다.

◆기존 아파트는 ‘청계천 프리미엄’=복원공사로 수혜를 입는 기존 아파트로는 하왕십리 청계벽산, 마장동 현대와 용두동 신동아, 두산베어스타워 등이 꼽힌다. 이 지역 부동산 관계자들은 “공사가 마무리되면 응봉동 강변대림 등 한강변에 위치한 강북권 아파트 수준만큼 집값이 오를 것”이라고 입을 모았다.

청계천 복원 공사와 연동돼 집값이 점차 오를 것이라는 얘기다. 실제로 이 지역은 강남권 아파트처럼 가파른 오름세는 보이지 않았지만 그렇다고 해서 급매물이 나오거나 집값이 쑥 빠지지도 않았다. 청계천 끝자락에 위치한 마장동 현대아파트 32평형은 공사 이전보다 3000만~4000만원 오른 3억2000만~3억3000만원선에 거래되고 있다. 하

왕십리동 청계 벽산아파트는 평당 1000만~1100만원선. 하왕십리동 ‘효진공인’ 이혜용 대표는 “10·29 대책 이후에도 호가가 빠지기는커녕, 개발 기대감 때문인지 꾸준히 오르고 있다”면서 “장기적으로 상승 가능성이 높다고 보는 투자자도 많다”고 말했다. 실수요자라면 내년 초 롯데건설이 황학동에서 삼일아파트를 허물고 짓는 ‘롯데캐슬’에 주목할 만하다. 1852가구(일반분양분 467가구) 대단지로, 평형수는 20~40평형대. 평당 분양가는 1000만~1200만원 안팎이다.

◆청계천 상권은 변수 많아=청계고가변 아파트는 공사 이후 집값이 치솟았지만, 상가 시세는 평당 4000만~6000만원으로 올초 대비 거의 변화가 없다. 주거 환경으로서는 좋아지겠지만 상권(商圈)으로서의 매력은 줄어 앞으로는 높은 수익을 내기 힘들다는 분위기가 반영된 탓이다. 실제로 복원공사는 이 지역 상권을 완전히 뒤흔들어 놓았다.

공구상가의 한 상인은 “경기 침체에다 차선 축소로 교통이 불편해지면서 손님이 절반 이하로 줄었다”며 긴 한숨을 내쉬었다. 장사가 안 되니 월세 인하 요구도 거세다. 공구상가 골목 초입엔 ‘임대료 20% 인하를 부탁합니다―장사동 번영회 일동’이라는 커다란 플래카드가 걸려 있을 정도다. 아예 장사를 접고 나가는 상인도 많아 골목 안쪽엔 빈 사무실도 많았다. 장사동 ‘삼성부동산’ 관계자는 “장기적인 시각에서 길가보다는 골목 안쪽에 위치한 평당 2000만~3000만원대의 소규모 빌딩·공장에 관심을 가져볼 만하다”고 충고했다.