경매 시장에 대한 관심이 높아지고 있지만, 초보 투자자들은 정확한 입찰 절차와 요령을 몰라 낭패를 당하는 경우도 적지 않다. 이 때문에 사전에 경매 입찰 절차를 숙지한 뒤 투자에 나서는 자세가 필요하다.

경매 투자의 첫 단계이자 가장 중요한 포인트는 물건 선정이다. 물건 선정만 제대로 해도 절반은 성공하는 셈이다. 경매물건에 대한 정보는 일간신문의 법원경매 공고를 통해 얻을 수 있다. 신문 공고에는 사건번호, 면적, 최초 경매가 등 기본적인 사항이 나와 있다. 다음으로 경매정보지나 인터넷 경매정보를 통해 권리관계와 임대차 여부를 분석해야 한다.

물건 선정이 끝나면 반드시 현장조사를 해야 한다. 경매물건의 위치, 도로 및 주변환경을 확인하고 중개업소에 들러 매매가격과 임대가를 조사해, 예상 수익률과 이에 따른 입찰가를 산정해야 한다. 현장조사 때는 물건의 하자 유무, 관리비 체납 여부 등을 반드시 확인해야 한다. 또 지적도·토지이용계획확인원·토지대장·건축물관리대장·등기부등본 등 각종 공부를 발급받아 확인하는 것도 빼놓아선 안 된다.

현장조사 후 문제가 없다면 매각 당일 관할법원 경매법정에서 입찰을 신청하면 된다. 통상 경매법정은 오전 10시에 개정하며, 입찰신청자는 11시까지 열람대에 비치된 사건목록을 열람하고, 입찰표를 작성하면 된다. 입찰표 작성 때 입찰금액 및 보증금란은 절대 수정할 수 없고 수정이 필요하면 입찰표를 다시 교부받아 작성해야 한다. 이렇게 입찰이 완료되면 현장에서 가장 높은 가격을 써낸 입찰자가 최고가 낙찰자로 선정된다. 관할 법원은 1주일 후 낙찰자에게 매각을 허가할지를 결정한다.

매각대금은 1개월 이내에 완납해야 하며, 대금납부가 끝나면 소유권 이전등기를 할 수 있다. 다만, 대금납부 후 소유자나 임차인을 상대로 집을 비워달라는 명도(明渡)를 요청하되, 협의가 안 되면 인도명령 및 명도소송을 해야 한다. 강제집행이 이뤄지면 불미스런 일도 발생할 수 있기 때문에 최대한 협의를 통해 세입자에게 이사비 정도는 지급하고 집을 비워달라고 요청하는 게 좋다.

(유하룡기자)