회사원 김기수씨(35·가명) 3형제는 IMF의 어려움이 한창이던 98년 8월
부동산 경매나 공매를 활용한 재테크에 관심을 갖기 시작했다. 그 당시
아파트 값이 상당히 많이 떨어졌으나 가격회복이 언제될 지 불투명했다.

대신 수익성을 발굴하는 실전 재테크쪽으로 방향을 틀기로 했다.
자금은 3형제 공동투자를 통해 충당하기로 했다. 투자의 승부처는
‘아이템·저렴한 물건 확보·효용 극대화’ 등 3박자가 맞아 떨어져야 했다.

◆ 코쿤(Cocoon)하우스로 선정 = ‘코쿤’의 뜻은 누에고치. 코쿤하우스는
‘잠만 자는 원룸주택’을 말한다. 활동이 잦은 젊은 직장인들이나
대학생들에게 적당한 아이템. 요즘처럼 전월세 물량이 부족한 상황에서
수요자들을 확보하는 데는 문제가 없었고 관리비도 싸다는 점이
결정요인으로 작용한 것.

김씨는 신세대 답게 인터넷을 통해 값싼 물건을 찾는데 성공했다. 경매
물건을 찾아봤더니 경기도 성남시 신흥동에 4차례 유찰된 연면적 250평인
근린생활건물이 나왔다.

◆ 싯가의 40%를 싸게 구입했는데도 수익성 ‘미흡’ =대상 물건은 이미
4차례나 유찰된 건물. 건물 자체의 하자나 경매물건에 항상 도사리고 있는
숨겨진 함정같은 것은 없는 지 밝혀내는 것도 중요했다. “경매물건은
겉으로는 싸게 보이지만 낙찰 후 세입자문제 등으로 배보다 배꼽이 큰
경우를 많이 봤거든요.”

당시 건물에는 1층에 점포 3곳 중 2곳은 식당으로 임대 중이었고 1곳은
비어있었다. 2층에는 학원이 입주해 있었고 3층에는 당구장이 영업 중.
지하층에는 카센터와 다방이 입점해 있었다.

“가장 큰 문제점은 낙찰 예상가(5억원)와 수리비용 1억5000만원을 합쳐
6억5000만원의 비용이 들어야 했는데 임대보증금과 월세는 투자비에
형편없이 뒤떨어졌어요.”
김씨는 다행히 4억6000만원에 건물을 낙찰받았고 곧바로 아이디어 개발에
돌입했다.

◆ 급증하는 임대수요와 직장인을 공략하자 =김씨는 98년 10월 건물을
인수한 후 임대수요를 파악해 봤다. 전문업체와 머리를 맞댄 결과
직장인들이 저렴하고도 간편한 임대주택을 원한다는 것을 파악했다.
“언제든지 입주하고 거꾸로 나갈 수 있는 편리한 임대 아이템을
골랐습니다.”

세 형제는 즉시 내부 시설공사와 외부 리모델링에 들어갔다. 1층에 있는
식당 3곳의 임대료는 30% 정도 올린 후 재계약했다. 2층과 3층의 학원과
당구장을 내보낸 후 그 자리에 코쿤 하우스 설치작업에 들어갔다. 코쿤
하우스의 방은 2평 안팎으로 모두 37개에 달했다. 내부 칸막이는 벽돌을
이용한 조적공사 대신 석고보드로 마감하는 초경량공법을 택했다.
건물바깥은 외장용 페인트로 시공해 비용을 절감하는 데 신경을 기울였다.

◆ 연 24.7%의 수익률을 달성 =리모델링 전에는 총 보증금 1억1800만원에
월세금 375만원으로 연간수익률은 9%선에 불과했다. 그러나 리모델링
후에는 1층 식당 보증금 7800만원과 월세 117만원, 2~3층의 코쿤 하우스(방
37개)·임대료 1110만원을 합쳐 월세 총수입만 1344만원에 달했다.

건물구입비와 리모델링 비용 1억5000만원을 합쳐 연간 24.7%의 수익률을
기록한 것. ㈜골드리츠(02-776-3023) 고종옥 소장은 “부동산을 이용한
재테크는 수익률 게임이라는 생각을 갖고 접근해야 성공할 수 있다”면서
“김씨의 경우 구체적인 아이템으로 성공한 케이스”라고 말했다.