본지와 ㈜부동산써브가 공동 주최하는 전국 순회 부동산 재테크
강연회(1차)가 분당신도시와 광주광역시, 서울 여의도를 거쳐 지난
14일 부산을 끝으로 막을 내렸습니다.

이번 부동산강연회에서는 본지 부동산팀 기자들과 김정렬
㈜부동산써브 대표와 정광영 코리츠닷컴 이사가 강사로 참석,
참석자들의 열띤 관심에 부응했습니다. 참석자들은 서울의 500여명을
비롯 매 강연회마다 300여명 이상씩 참석해 변화하는 부동산시장에
대한 뜨거운 관심을 반영했습니다.

강사들은 그린벨트제도 완화·월세시대 개막 등 부동산시장이
최근 새로운 변화에 도시계획법과 지방자치단체 도시계획조례의 7월
시행을 앞두고 투자자들의 대응책을 집중적으로 설명했습니다.

본지는 독자분들의 이같은 관심을 반영, 하반기 중 수도권과 지방
광역시 등을 중심으로 제 2차 부동산재테크 강연회를 개최할
예정입니다. 참석하신 독자분들에게 다시 한번 감사드리며 참석하지
못한 독자분들을 위해 강연내용을 지상중계합니다.

■부동산써브 김정렬 대표

## "임대수익률 따져 가며 투자전략 세워야 성공" ##

새 천년 부동산재테크의 화두는 현금화와 유동성확보다. 잘 팔릴
수 있는 부동산과 임대수익을 올릴 수 있는 부동산에 대한 관심이
커진다는 뜻이다. 똑같이 2억원인 부동산이 여러 개 있다면 바로
팔릴 수 있는 것이 좋은 부동산이라는 것이다. 또 가격이 조금 높아도
매각이 어려운 부동산보다는 가격이 낮아도 현금화가 쉬운 부동산이
각광을 받게 된다.

돈 1000만원을 가지고 있는 방법을 생각해 보자. 어떤 사람은
100원짜리 동전으로 바꾸어 가지고 있고 어떤 사람은 자기앞 수표
한 장으로 가지고 있다. 어떤 것이 사용하기 편리할까. 부동산도
마찬가지다. 자신의 환경에 맞도록 부동산을 정리할 필요가 있다.
구조조정을 통해 살 것은 사고 버릴 것은 버리되 수익률과 현금
유동화 가능성이 높은 것으로 바꿔야 한다.

옛날에는 ‘무식·결단·행동’의 재테크였다면 이제는 따져야
하는 시대, 숫자의 시대다. 감각만으로는 되지 않는 것이다.

부동산 재테크도 임대수익률을 이해할 때 가능하다. 박모씨는
주택임대사업으로 꾸준한 수익을 올리고 있는 대표적 사례다. 박씨는
전용면적 42㎡, 분양가 5300만원인 아파트 두 채를 구입해 곧바로
보증금 500만원에 월세 50만원을 받고 임대했다. 초기투자비용
9600만원으로 매월 100만원의 소득을 얻고 있으므로 비용대비
연 12.5%의 수익을 올리고 있는 것. 최근 금융상품들의 금리가
연 10%내외여서 웬만한 금융상품보다 높은 투자이익을 거두는 것으로
분석됐다. 이처럼 부동산 재테크도 수익률을 계산하고 투자해야
실패하지 않는다.

아파트를 선택할 때는 자신이 생각하는 기준, 또 그 지역에서
중요시되는 기준에 맞춰 고르는 것이 바람직하다. 고소득계층이
많은 지역이라면 교통보다 환경이 우선시될 것이다. 집의 규모와
품격도 선택의 주요 기준이 될 수 있다. 반대로 소형 아파트라면
교통을 제 1의 기준으로 놓는 것이 현명하다. 장기적으로 보면
용적률이 아파트 가치에 미칠 영향도 크다. 용적률이 높으면 삶의 질이
나빠지는 것은 당연하다. 50평형이라고 하더라도 숨쉴 수 없을 만큼
높고 빽빽하게 짓는 것과 40평형이라고 하더라도 여유있고 널찍하게
집을 짓는 것은 큰 차이가 있다. 똑같은 가격일 때도 용적률이 낮은
아파트를 찾는 수요자가 늘어난다는 것은 그만큼 주택에 대한 안목이
넓어지고 있다는 반증이다.

부동산 시장에도 간접투자의 바람이 불고 있다. 가까운 미래에
등장할 부동산 투자 펀드매니저는 철저한 임대운용수익률 분석을 전제로
확실한 개발테마가 있는 부동산 상품을 찾을 것이다. 또 투자아이템을
복합적으로 운영해 리스크를 줄일 것이다. 이런 점을 종합해 볼 때
앞으로의 부동산 투자는 다소 비싸더라도 더 좋은 물건으로 개발할 수
있는 상품에 높은 점수를 줄 것이다.

이제 부동산재테크는 주먹구구식으로 되지 않는다. 과학적인 판단과
수익률 개념이 중요하다.

■코리츠닷컴 정광영 이사

## "부동산 간접투자의 `폭발력' 놓치지 말길…" ##

그린벨트 해제와 접경지역개발, 도시계획법의 변화, 준농림지의 폐지,
간접투자시대의 예고 등 다양한 정부정책의 변화로 인해서 부동산 시장에
영향을 주고 있다.

또한 주식과 금융시장에서 어느 정도의 재산을 증식한 여유자금들이
안정적인 투자처로 부동산을 선호하고 있는 추세다. 증시의 불안이 막대한
시장자금의 이동을 부추기고 있다고 할 수 있다.

이러한 변수가 그동안 상대적으로 움츠렸던 부동산 시장에 활기를
불어넣고 있는 상태라고 할 수 있다. 시장이 산발적인 변화를 추구하고
있지만 방향설정을 하지 못하고 있을 뿐이다. 부동산으로 시중 자금이
이동될 수 있는 모든 여건이 형성됐다고 할 수 있다.

개별상품별 전망을 보자. 주택의 경우 교통여건을 중요시하는 현재의
개념이 환경값이 우선하는 것으로 변할 것이다. 변수들은 다음과 같다.

첫째, 환경의 가치가 주택가격의 기준이 될 것이다. 둘째, 사용의
개념으로 정립되고 투자의 개념은 사라진다. 셋째, 결국 투자의 가치가
없으니 무조건 큰 평형을 좋아하는 상황도 적절한 평수로, 실리위주로
간다. 넷째, 인터넷의 발달로 재택근무가 일반화되어 도심과의 인접거리가
무의미해져 수도권이 넓어져 택지의 수급은 오히려 많아질 전망이니
택지공급이 부족하여 가격을 부추기는 현상도 없어진다. 다섯째, 주택의
경제적 수명이 줄어들 것이다.

토지시장에서 가장 주목할 곳은 그린벨트 해제 지역과 38선에 접한
접경지역이다. 남북정상회담이 원만히 전개되고 있어 55년동안 개발이
유보된 38선에 접한 10개시군(전국토의 7%)지역이 새 투자시장으로
떠오르고 있다. 이제는 아파트에 투자해 두배의 수익을 남기기는 어렵다.
하지만 땅은 두 배 아니라 10배 이상도 오를 수 있다.

따라서 아파트와 마찬가지로 토지시장도 제자리를 찾기 위해 한번쯤 크게
요동칠 것이다.

빠르면 금년 하반기에 국회에 입법될 부동산투자 신탁법이 기존의 부동산
투자시장의 핵폭탄으로 떠오르고 있다.

증권시장과 같이 직접투자에서 간접투자의 패턴으로 변하고 있으며,
부동산도 증권과 같이 펀드매니저가 등장할 것이다. 펀드매니저를 중심으로
다수의 투자자들이 모여 부동산의 구입에서부터 개발, 관리, 투자 운용전략
등 종합적인 운용시스템을 구성하게 될 것이다.

그동안 부동산은 투자의 안정성은 있지만 투자시 문제점이 많았다. 첫째,
돈이 필요할 때 쉽게 팔 수 없기에 환금성의 어려움과 둘째, 자신의 자금에
맞는 부동산만을 구해야 하는 한계. 셋째, 부동산에 관한 지식이나 운영의
부재로 인한 투자의 한계 등 다양한 걸림돌로 인해 쉽게 투자하기 어려운
재테크 상품이었다.

하지만 간접투자시대가 열리면 이러한 문제가 일거에 해소될 수 있다.

부동산시장도 주식처럼 환금성이 좋아지며, 또한 고정적인 수익도
창출할 수 있는 부동산 투자상품으로 떠오를 것이다.