한국의 맨하탄인 여의도 아파트들의 재건축 기운이 달아오르고 있다.
여의도일대 아파트들은 용도지역상으로 상업지역에 위치한 경우가 많아
재건축이 이뤄질 경우 용적률확대등 메릿이 많은 것이 장점이다.

더구나 올해 대우건설의 트럼프 월드 등 초고층 주거복합빌딩이 분양된
것으로 계기로 상업지역내 아파트 입주자들은 아파트재건축 초고층·
초대형 주거복합아파트 의 꿈을 키우고 있기도 하다.

아파트 수요자들 또한 여의도 지역이 2001년 이후 서울지역의 초고층
대형아파트 공급원이 될 가능성이 큰 만큼 이를 염두에 둔 내집마련
전략을 펼쳐야 할 것으로 보인다. 하지만 서울시는 여의도 일대의 무분별한
개발을 막는다는 방침. 따라서 어떤 식으로든지 규제가 가해질 전망이어서
재건축사업과 투자가치면에서 저울질이 한창이다.

◆ 재건축 움직임 활발하다 = 여의도지역 아파트들은 모두 19개단지에
모두 8594가구에 달한다. 이중 백조아파트등 8개 아파트단지가 상업지역
내에 입지하고 있고, 목화아파트등 11개 단지는 주거지역내 아파트군들이다.
대부분 70년대에 지어져 20년이 지난 노후아파트들이다. 구조적으로 문제는
없지만 평면이나 단지구조가 현대감각에 떨어져 여의도 지역 입주자들의
의식수준(?)을 따라가지 못하고 있다는 평가다.

재건축움직임이 활발한 곳은 재건축에 따른 용적율 과실(?)이 큰 상업
지역 아파트들. 상업지역에 위치한 아파트들의 현재 용적률은 적게는
195%(진주아파트)에서 많아봐야 351%(미주아파트)에 불과해 이론적인
상한치인 1000%까지 단지설계가 이뤄진다고 가상해보면 여의도 전체 아파트
가구는 1만여가구 이상으로 크게 늘어날 것이 확실하다.

백조아파트와 미주아파트는 조합설립에 이어 시공사선정까지 마친 상태.
서울아파트는 조합설립추진위원회가 결성중이고 한성아파트와 진주아파트도
재건축움직임이 있다. 공작아파트는 자체 재건축단지설계안까지 만들
정도로 재건축에 강한 의지를 표시하고 있다.

백조아파트의 경우 빠르면 내년 하반기정도면 아파트건설과 분양에 착수할
수 있으리라는게 업계의 관측이다.

◆ 시나리오상으로는 초고층 아파트 도시된다 = 롯데건설이나 대우건설,
삼성물산, 현대건설, 대림산업등은 재건축수주전에 열심히 나서고 있다. 이들
업체들이 재건축조합등과 함께 제시하고 있는 아파트설계안은 초고층
주거복합아파트들. 40층이상의 높이로 계획대로 추진될 경우 여의도는 명실
상부한 한국의 맨하탄으로 탈바꿈할 전망이다. 사업추진이 가장 빠른
백조아파트도 40층짜리 아파트로 가닥을 잡은 상태. 평형 역시 70평형
이상으로 초대형아파트로 추진되고 있다.

◆ 서울시의 규제등 걸림돌도 만만치 않다 = 가장 큰 걸림돌은 인허가상의
열쇠를 쥔 서울시의 입장이다. 서울시는 지난 10월초 여의도에 초고층아파트와
주상복합건물등을 재건축하려는 움직임이 일고 있어 교통혼잡등의 도시문제가
우려된다 며 여의도정비계획을 세워 개발용량안에서 개발이 이뤄지도록
규제하겠다 고 밝힌 바 있다.

시공사측은 조합측의 무리한 요구로 인해 사업추진이 늦어지고 있다고
하소연하고 있다. K사 김모담당 과장은 서울아파트의 경우 주민들은 이주비로
최고 4억원을 요구하는 반면 시공사들은 3억5000만원을 주장하고 있는 등
이견이 많다 면서 주민들과 업체들과의 이견조정이 원만하게 이뤄지지 않는
한 사업추진이 예상보다 길어질 수 있다 고 말했다.

아파트가격은 올들어 상승세이지만 최근들어서는 비수기에 접어든 탓인지
거래는 뜸한편이라고 인근 부동산업자들은 전하고 있다.



◆서울시 입장은
서울시 변영진 도시계획국장은 “여의도 상업지역 내의 아파트를 주상복합
건물로 신축하는 것을 현행 법규상으로는 제한할 방법이 없다”라고 일단
지자체 규제의 한계를 인정했다. 그러나 그는 “고밀도 개발로 인한 교통난
등을 감안한 정책적 개입은 필요하다”면서 “여의도 정비방안을
마련하겠다”고 말했다.

그는 “용적률 등을 제한하는 내용의 여의도 정비방안이 확정발표되는
데는 1년 정도 걸릴 것”이라며 “정비방안이 확정되기 전까지는 건축심의
등을 통해 고밀도 개발을 자율적으로 자제하도록 지도하겠다”고 말했다.
( 차학봉기자 )