[과천 지식정보타운 '린 파밀리에'] 시세차익 최소 8억…'숲세권'이라지만 악취는 골머리

[디스아파트] 과천 지식정보타운 ‘린 파밀리에’

[땅집고] 지난해 청약 광풍이 일었던 경기 과천시 과천지식정보타운에서 마지막 공공분양 단지가 분양을 앞두고 있다. 경기 과천시 갈현동 지식정보타운에 들어서는 ‘과천 지식정보타운 린 파밀리에’(이하 린 파밀리에)가 오는 24일 분양을 시작한다. ‘린 파밀리에’는 과천지식정보타운 S8 블록에 들어서는 민간 참여 공공분양 아파트로, 공공분양 주택과 신혼희망타운(공공분양·행복주택)으로 구성된다. 총 5개 동에 지하 2층~지상 29층, 46·55·84㎡(이하 전용면적)으로 조성된다.

유형별로 ▲공공분양 318가구 ▲신혼희망타운(공공분양) 227가구 ▲신혼희망타운(행복주택-임대형) 114가구 등 총 659가구 규모다. 우미건설과 신동아건설이 시공했다. 이번 공급물량은 공공분양 318가구와 함께 신혼희망타운 공공분양 227가구 등 총 545가구다. 신혼희망타운 중 나머지 114가구는 행복주택으로, 추후 공급 예정이다.

공공택지지구에 분양하는 만큼 분양가 상한제를 적용받아 분양가가 시세 대비 반값 정도다. 당첨만 되면 시세차익이 8억~10억원에 달할 것이라는 예상이 나온다.

과천 지식정보타운은 갈현동·문원동 일대 개발제한구역을 해제해 조성하는 대규모 공공택지지구다. 총 135만3090㎡ 부지에 공동주택과 단독주택 등 주거시설을 비롯해 정보통신기술(ICT)과 연구개발 등 지식기반 산업단지, 도시기반시설이 구축된다. 사업비는 약 1조6840억원이다.

지식정보타운 내에는 지하철 4호선 과천지식정보단지역이 과천정부청사역과 인덕원역 사이에 신설된다. 이 역을 이용하면 2호선으로 환승이 가능한 사당역까지는 15분 안팎, 강남역까지는 30분 내로 닿을 수 있다. 올 하반기에 착공해 린 파밀리에 입주시점 2024년에 개통하는 것을 목표로 추진 중이다. 그러나 통상 전철 노선, 역 공사는 정부 발표보다 1~2년 늦어지는 경우가 많다. 정부 발표처럼 입주 시점에 이 역을 이용할 수 있을 가능성은 거의 없다.

과천지식정보단지역에서 한 정거장 떨어진 과천정부청사역에는 GTX(수도권광역급행철도) C노선이 지나갈 예정이다. 과천 정부청사역에서 이 노선을 이용하면 양재역까지 3분, 삼성역까지는 7분 정도 걸린다. 하지만, 과천에서 일반 전철을 이용하는 것이 더 편하고, 빠르고, 요금도 저렴하기 때문에 GTX는 별 쓸모가 없을 것으로 예상된다. 전세대를 남동향 위주 배치한다. 대부분이 4Bay(베이)로 설계, 판상형 타입으로 조성된다.

‘린 파밀리에’ 단지 바로 옆에는 초·중학교 부지가 계획돼 있다. 지정타를 감싸고 있는 관악산과 청계산 등 녹지가 풍부해 ‘숲세권’ 단지로도 꼽힌다. 단지 주변으로는 근린공원도 조성 예정이다.

다만 과천 지정타에 들어서는 단지들 중 혐오시설이라는 인식이 큰 공공폐기물처리시설(과천시 자원정화센터)와 가깝다는 점이 단점으로 꼽힌다. 매일 80t(톤) 가량의 쓰레기를 소각하는 3만3808㎡(약 1만227평) 규모 시설이 단지에서 직선거리로 1㎞ 거리에 떨어져 있다. 입주민들은 매연과 악취로 인한 불편을 겪을 가능성이 높다.

지역 전문가 평가
“인근 '과천제이드자이'를 비롯해 '과천푸르지오어울림라비엔오', '과천르센토데시앙' 근처로 근린생활시설 등 상업·편의시설 등이 들어설 예정이지만 입주시점까지도 인프라가 불편한 점 등은 감안해야 한다. 인근 정부과천청사역 주변에 이마트를 비롯한 상권이 형성돼있으며, 안양 평촌역 쪽으로 이마트와 한림대 성심병원, 롯데백화점 뉴코아 아웃렛, CGV, 롯데시네마 등 인프라를 이용해야 한다.”

‘린 파밀리에’의 분양가는 3.3㎡(1평)당 평균 2464만원으로 정해졌다. 일반 공공분양은 단일 84㎡로 구성돼 있는데, 분양가는 8억원 초반이며 발코니 확장비(952만~1084만원) 등 옵션비를 포함할 경우 8억 후반대로 형성된다. 주변 아파트 시세가 16억~18억원이라 분양가가 시세 절반 수준이다. 때문에 온라인 부동산 커뮤니티에서는 벌써부터 “지식정보타운에 당첨만 되면 시세차익이 최소 8억원 이상은 될 것”이라는 전망이 나온다. 84㎡를 기준으로 ‘과천주공4단지’가 16억5000만원에 팔린 것과 이 아파트 분양가(7억8670만~8억7260만원)를 비교한 금액이다.

높은 시세차익을 기대할 수 있지만, 예비청약자들은 자금 조달에 신경써야할 것으로 보인다. 라 파밀리에는 분양가가 9억원을 넘지 않아 중도금 대출을 분양가의 40%까지 받을 수 있다. 하지만 입주 시점에 집값 시세가 15억원이 넘을 가능성이 크다. 이 경우 잔금 대출이 불가능하므로 실수요자들은 분양가 100%를 모두 마련해야 하는 상황도 대비해야 한다. 통상 입주 시점에 잔금 대출을 받으면서 중도금 대출을 상환하는데, 잔금 대출이 막히게되면 그동안 빌린 중도금과 입주 시 내야할 잔금을 모두 현금으로 납부해야 하는 상황을 맞을 수도 있다.

이 아파트는 실거주 의무 5년이 적용돼 전세금으로 잔금을 충당하는 것도 불가능하다. 2024년 4월 입주 후 2029년 4월까지 실거주 한 뒤에야만 전세를 놓을 수 있다. 당첨 되더라도 돈이 없어 입주도 못하고, 전세도 주지 못하는 일이 벌어질 수 있다는 의미다.

‘린 파밀리에’는 이달 24일 1순위 청약을 받는다. 입주자모집공고일 기준 서울·경기·인천 등 수도권 거주자만 청약이 가능하다. 투기과열지구·청약과열지역 내 66만㎡ 이상인 대규모 택지개발지구에서 공급되는 주택으로 지역우선공급제도의 적용을 받는다. 이에 따라 지역별 공급물량 배정은 입주자모집공고일 현재 ▲과천시 2년 이상 거주자 30%, ▲경기도 2년 이상 거주자 20%, ▲기타 서울특별시· 인천광역시·경기도(과천시 또는 경기도 2년 미만 거주자 포함) 50%로 구분돼있다. 동일 지역 경쟁 시 청약통장 납입금 순으로 당첨자를 선정한다.

땅집고 자문단 박지민 월용청약연구소 대표
“공공분양은 모두 전용 85㎡ 이하이기 때문에 저축총액이 많은 순으로 뽑는 순차제를 적용한다. 최소 납입인정금액으로 2300만~2400만원 정도가 돼야 당첨권에 들 수 있을 만큼 경쟁은 치열할 것으로 본다. 기타 경기 지역 청약자의 경우 3000만원을 넘겨야 가능성이 있다고 볼 수 있다. 입주 시점에 린 파밀리에 시세가 15억원 미만일 경우엔 약 4억원의 현금이 필요하지만, 15억원 이상일 경우 약 9억원에 달하는 현금이 필요할 것으로 예상된다.”
손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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