말소기준권리만 알아도 경매 실패 피할 수 있다

[땅집고] 부동산 경매의 기본은 권리분석에 있다. 권리분석만 확실히 하면 적어도 소송에 휘말리는 등 큰 실패는 피할 수 있다.

부동산 권리분석은 쉽게 말해 낙찰가의 권리가 누구에게 있는지를 구분하기 위해 소멸되지 않는 권리와 소멸되는 권리를 구분하는 것을 말한다. 이 때 소멸되는 권리와 그렇지 않은 권리를 구분하는 기준이 되는 것이 ‘말소기준권리’다. 이 때문에 권리분석의 첫걸음은 바로 말소기준권리를 제대로 아는 것이다.

■ 경매 앞서 등기부등본 확인 책임은 입찰자에게 있다

부동산 권리를 분석하려면 우선 등기부등본부터 확인해야 한다. 일반 매매 거래시 등기부등본을 살펴보면 권리관계가 단순한 편이다. 일반 매매는 대부분 매도인이 책임지고 등기부에 기재된 권리를 말소시키고 매수인이 양도받게 돼 있다. 매도인이 본인 부동산을 팔아서 현금화하려는 목적이 있기 때문이다.

그런데 경매에선 권리관계가 복잡할 때가 많다. 부동산 경매에 나온 물건들은 최소 세 가지 이상, 많게는 수십 개의 권리가 살아있을 수도 있다. 부동산 등기부등본을 확인해 보면 부동산을 담보로 근저당이 설정돼 있거나 지인에게 돈을 빌렸는데 갚지 않아 부동산에 가압류가 들어와 있는 경우가 부지기수다. 세입자가 전세권 설정 등기를 해놓은 경우도 있다. 이는 집이 경매로 나오는 것 자체가 채무자(소유자)가 원해서 진행하는 경우는 드물며 대부분 채권자 뜻에 따라 진행되기 때문이다.

즉, 경매에서는 일반 매매처럼 매도인이 알아서 등기부에 기재된 근저당이나 가압류, 압류, 가등기, 임차인 현황을 정리해 주지 않는다.

■ 말소기준권리를 찾는 방법

결국 경매 입찰자들은 말소기준권리를 찾을 수 있는 능력을 스스로 키워야 한다. 말소기준 권리란 낙찰자가 낙찰금액을 납부하는 순간 소멸하는 권리와 그렇지 않은 권리를 구분하는 기준이 되는 권리를 말한다. 즉, 각종 법령에 정해진 원칙에 따라 등기부에 기재된 말소기준권리 이후에 들어온 권리는 경매 낙찰로 소멸하는 것이 원칙이다.

말소기준권리가 될 수 있는 권리에는 저당, 근저당, 가압류, 압류, 경매개시, 결정등기, 선순위전세권, 담보가등기가 있다. 해당 권리 중 제일 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 되며 해당 권리 이후 설정된 권리는 전부 소멸된다. 말소기준권리에 앞서 설정된 권리(채무)는 낙찰자가 인수(변제)해야 하므로, 인수가격을 고려해 입찰 여부를 판단해야 한다.

경매 물건 중 80% 이상은 근저당이 말소기준권리가 된다. 근저당은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 대비해 미리 특정 부동산을 담보로 잡아 둔 채권자가 그 담보에 대해 다른 채권자보다 우선 변제받을 것을 목적으로 하는 권리다. 대다수 경매 물건에서 근저당이 말소기준권리가 되는 이유는 대출을 받아 집을 구매하기 때문이다.

가등기도 말소기준이 될 수 있다. 가등기란 본등기에 대비해 미리 그 순위 보전을 위해 하는 예비 등기를 말한다. 등록세 부담이 거의 없어 채권을 확보하기 위해 많이 이용한다. 가등기 후 본등기가 이루어지면 본등기 순위는 가등기 순위로 소급된다. 단, 계약금 지급에 따른 소유권이전 가등기처럼 금전적인 담보로 부동산에 권리를 설정한 경우만 해당된다. 소유권이전청구가등기, 즉 부동산을 취득할 목적으로 설정한 권리는 말소기준이 성립되지 않기 때문에 주의해야 한다. /글=김상준(대장TV 운영자), 정리=전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com