조정지역 풀렸는데…분양권 전매제한은 안 풀린다고?

새 아파트 청약에 대한 수요자 관심이 어느 때보다 높다. 하지만 최근 5년간 당첨자 10명 중 1명꼴로 당첨이 취소되는 사태가 벌어지고 있다. 수시로 바뀌는 청약 제도를 제대로 알지 못해 어렵게 당첨되고도, 분양권을 날리는 사례가 적지 않은 게 현실이다. 땅집고가 국토교통부가 발간한 ‘2021 주택청약 FAQ’ 자료를 알기 쉽게 정리해 시리즈로 연재한다.

[주택 청약 뽀개기] ④ 조정대상지역서 해제됐다면 분양권 전매 가능할까

[땅집고] 최근 서울 등 수도권 주요 지역에 분양하는 아파트는 일정기간 분양권 전매(轉賣) 제한을 받는다. 전매 제한 기간은 지역별로 규제지역 지정 여부 등에 따라 다르다. 이를 정확하게 알려면 입주자모집공고문을 확인해야 한다. 규제지역 지정 시점에 따라 전매제한기간이 달라질 수 있다.

■ 비(非) 규제지역에서 규제지역으로 신규 편입된 경우 전매 제한 적용 시점은?

비 규제지역에서 규제지역으로 신규 편입되면 분양권 전매가 제한될 수 있다. 이때 규제지역이 조정대상지역이냐, 투기과열지구냐에 따라 전매제한 적용시점이 달라진다. 조정대상지역으로 편입된 지역이라면 입주자모집승인 신청일이 기준이다. 조정대상지역 지정 전 입주자모집을 신청한 아파트라면 비규제지역의 전매제한 기간을, 지정 후 신청했다면 조정대상지역 전매제한 기간을 각각 적용받는다.

반면 투기과열지구로 편입된 지역은 입주자모집승인 신청일과 관계 없이 즉시 투기과열지구 전매제한기간을 적용받는다는 점이 다르다.

■ 규제지역에서 풀리면 기존 분양권 전매제한기간은?

조정대상지역이나 투기과열지구에서 해제되면 공고 즉시 효력이 발생한다. 단, 규제지역으로서 적용받던 전매제한기간이 해제되는 것일 뿐, 규제지역 지정 이전에 해당 지역에 적용되고 있던 전매제한기간은 여전히 적용받는다.

예컨대 조정대상지역 지정 전 전매제한기간이 6개월인 지역이 있다면, 조정대상지역 지정 후에는 소유권이전등기일까지로 전매제한이 변경된다. 만약 조정대상지역에서 해제될 경우, 당초 6개월의 전매제한기간을 다시 적용받게 되는 것이다.

■ 리모델링 사업으로 분양하는 주택의 전매제한은?

‘주택법’ 제15조 제1항에 따르면 대통령령으로 정하는 호수 이상(공동주택의 경우 30가구 이상)의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인을 받아야 한다. 이 경우 주택법에 따른 ‘사업주체’에 해당하며, 사업주체가 건설·공급하는 주택은 전매제한기간을 적용받는다.

그러나 리모델링으로 증가하는 가구 수가 30가구 미만이라면 별도 사업계획승인이 필요하지 않다. 이 경우 주택법상 ‘사업주체’에 해당하지 않아 전매제한이 없다. 30가구 미만을 건설하는 도시형생활주택도 마찬가지다.

■ 전매 허용하는 예외 상황이 있다면?

불가피하게 분양권을 전매해야 하는 경우 예외가 인정된다. ▲생업상 사정으로 불가피하게 세대원 전원이 다른 시·군으로 이동하는 경우 ▲자녀가 특수학교 등에 입학할 때 ▲특별한 질병치료를 위해 세대원 전원이 다른 시·군으로 이전할 수 밖에 없는 경우 ▲결혼으로 다른 지역에 전입한 뒤 직장·사업장까지 변경할 때 ▲실직(실업급여 수급자) 혹은 파산할 때 (법원으로부터 파산 선고를 받은 경우) 등이다.

반면 ▲자녀가 일반학교로 전학할 때 ▲관절염 치료·요양병원 입원 등 일반적인 질병을 치료할 때 ▲혼인 후 다른 지역에 전입하더라도 직장·사업장 변경이 없다면 예외 사유로 인정받지 못한다.

■ 전매제한 예외 사유로 한번 전매된 주택에 대한 거래는?

생업을 위해 세대원 전원이 이사하는 경우 등 전매제한 예외 사유에 해당하는 주택을 전매로 받은 자는 이 주택의 전매 제한기간과 관계없이 전매제한을 받지 않는다. 상가 등 부대복리시설은 주택법상 주택이 아니어서 전매제한을 적용받지 않는다.

■ 전매제한 풀리기 전에 가계약 후 잔금을 해제 시점에 내도 되나

전매제한기간 내에 해당 분양권을 거래하기 위한 일체의 행위는 모두 불법 전매로 간주한다. 적발될 경우 주택법에 101조(벌칙)에 따라 처벌 대상이 된다.


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