이 요건 갖추면 임대 보증보험 가입 안 해도 된다

땅집고는 세무업계 베테랑으로 불리는 안수남·김상문·김종필 세무사 등이 손잡고 출범시킨 국내 최대 부동산 세무 전문가 그룹 ‘케이텍스’ 세무사들이 현장 상담 사례 중심으로 절세 노하우를 풀어내는 ‘K 택스톡’ 시리즈를 연재합니다.

[케이택스 택스톡] 임대보증금 보증보험 가입 필요없는 경우도 있다

[땅집고] 임대보증금 보증보험 가입이 의무화되면서 임대사업자에게 비상이 걸린 가운데, 일부 요건만 갖추면 보증보험을 가입하지 않아도 되는 방법이 있어 주목된다. 임대인은 보험 가입 비용을 아낄 수 있고 세입자 역시 추가 부담없이 전세보증금을 지킬 수 있는 셈이다.

주택임대사업자는 지난 18일부터 지방자치단체에 등록한 모든 임대주택에 대해 의무적으로 임대보증금 보증보험을 들어야 한다. 지난해 8월18일 민간임대주택법 개정에 따른 조치로 법 개정 전 등록한 임대주택에 대한 1년 유예기간도 끝났다.

보증보험 의무화는 임대사업자에게 큰 부담이다. 보증보험에 가입하면 임대인이 75%, 임차인이 15%씩 보험가입비를 각각 부담해야 한다. 임대사업자가 이 부담을 지기 싫어서 보증보험에 가입하지 않으면 최고 징역 2년이나 벌금 2000만원에 처해진다. 통상적으로 주택임대사업자가 공적의무를 위반하면 과태료 처분을 받지만, 보증보험 미가입은 형사처벌인 벌금형을 받는다.

문제는 보험에 가입하려고 해도 거절이 될 수 있다는 것. 은행 대출과 임대보증금 합계액이 주택가격보다 많거나 대출금액이 주택가격의 60%보다 많으면 보증보험에 가입할 수 없다. 이 때문에 이미 대출을 많이 받은 임대사업자는 보험가입을 못해 형사처벌 받을 상황에 놓여 있다. 특히 공시가격이 낮은 원룸이나 오래된 빌라가 문제다.

그런데 보증보험에 가입하지 않아도 문제가 없는 경우가 있다. 보증보험은 원래 임대보증금 전액에 대해 가입하는 것이 의무다. 하지만 일정 요건을 충족하면 대출과 임대보증금에서 주택가격의 60%를 뺀 나머지 금액만 가입할 수 있다. 즉, 이 경우 대출과 임대보증금이 주택가격의 60%보다 작으면 보증보험에 가입할 필요가 없다. 주택이 팔리더라도 보증금을 충분히 돌려줄 수 있기 때문이다.

다만, 대출과 임대보증금에서 집값의 60%를 뺀 금액만 보험에 가입하려면 2가지 요건을 충족해야 한다. 먼저, 건물 전체에 공동담보로 근저당권이 잡혀있으면 안된다. 세대별로 근저당권이 분리돼 있어야 한다. 근저당권은 부동산을 담보로 채권을 설정하는 것을 말한다. 둘째, 임대보증금보다 선순위인 제한물권(세대별로 분리된 근저당권은 제외)이나 압류‧가압류‧가처분도 없어야 한다.

이 2가지 요건을 충족하면 보증금 일부만 보증보험에 가입하거나 아예 가입하지 않을 수 있다. 전세권이 설정된 경우도 보증보험 가입이 필요없다.

보증보험 가입에 적용하는 주택가격은 주택의 형태별로 공시가격에 일정 비율을 곱해서 매겨진다. 이 때 공시가격의 범위에 따라 적용하는 비율이 다르다. 아파트 등 공동주택은 ▲9억원 미만인 경우 공시가격의 150% ▲9억~15억원 미만은 140% ▲15억원 이상은 130%를 각각 적용한다. 단독‧다중‧다가구 등 단독주택은 ▲9억원 미만 190% ▲9억~15억원 미만 180% ▲15억원 이상 160%의 비율로 주택가격을 매긴다. 오피스텔은 공시가격에 상관없이 공시가격의 120%를 적용한다.

보증보험 가입이 의무화되면서 주택임대사업자 부담 경감과 보험가입이 불가능한 상황을 방지하기 위한 법 개정이 시급하다는 지적이 나온다. 최근 부채비율을 100%에서 120%로 상향하는 방안, 최우선변제금액 이하 소액보증금의 보험가입 면제 등이 논의되고 있다. 임대사업자 입장에서는 이같은 법 개정안이 통과될지를 계속 살펴보는 것도 중요하다.

/글=케이택스 멤버 지병근 세무사, 정리=장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.cpm


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