"금리 인상 별 거 아니라고? 집값 분명 크게 흔들릴 것"

[데이터(Data)로 읽는 부동산] ⑪ 금리 인상, 집값 상승세에 제동 걸까

[땅집고] 최근 미국에서 조기 금리 인상을 시사하는 발언이 계속 나오고 있고 덩달아 우리나라도 올해 안에 금리를 인상할 가능성이 높아지고 있다. 한국은행은 올해 1~2차례에 걸쳐 기준금리 인상을 예고했다. 홍남기 경제부총리도 최근 대국민 담화를 통해 금리가 오르면 주택 가격도 조정될 가능성이 크다는 전망을 내놓았다.

최근 금리 인상을 시사하는 분위기를 두고 많은 분들이 금리 인상이 집값에 미치는 영향이 적다고 말하는 경우가 종종 있다. 그러나 필자는 반대 의견이다. 우선 한국과 미국의 기준금리 추이를 나타낸 아래 표를 보면서 얘기하려고 한다.

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금리 인상이 집값에 미치는 영향이 미미하다고 주장하는 근거 중 하나가 위 그래프에 있다. 우리나라 기준금리는 2005년 9월 3.25%를 기점으로 2008년 9월 5.25%까지 점진적으로 인상됐다. 그러나 서울 집값은 평균적으로 2008년까지 상승을 거듭했다. 즉, 금리 인상 시기에도 집값이 올랐기 때문에 당장 올 하반기부터 금리를 올려도 집값 상승 추세를 막을 수 없다는 의견에 일리가 있다.

그러나 조금 더 다각도로 현재 상황을 들여다볼 필요가 있다. 우선 ‘주택구입부담지수’를 보자. 이는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우 상환 부담을 나타내는 지수다. 100일 때 소득의 25%를 주택구입담보대출의 원리금 상환에 쓴다는 의미다. 이 지수가 높을수록 구입 부담이 높다는 뜻이 된다.

2005년 9월, 기준금리 3.25% 시점에서 서울 주택구입부담지수는 111.5였다. 서울 중위소득 가구가 서울 중위가격 주택을 구입할 때 주택담보대출 원리금 상환으로 가구 소득의 28%를 사용한다는 뜻이다.

금리가 고점에 달했던 2008년 9월, 기준금리 5.25% 시점에는 서울 주택구입부담지수는 162로 나타났다. 이는 주택담보대출 원리금 상환으로 가구 소득의 41%를 사용하는 수준이다. 즉 2005년 9월부터 2008년 9월까지 금리 인상 시기에 서울 집값은 소득의 28~41%를 주택담보대출 원리금 상환에 내는 수준이었지만, 이는 가계가 감내할 만한 수준이었다는 얘기가 된다.
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그런데 2021년 1분기 서울 주택구입부담지수는 184.5다. 이는 소득의 절반에 달하는 금액(46%)을 주택담보대출 원리금 상환액으로 부담해야 하는 수준이다. 이러한 상황에서 금리가 인상된다면 과거보다 더 큰 부담으로 다가올 수밖에 없다.

또 다른 각도로 살펴보자. 금리가 고점을 찍은 2008년 3분기 주택담보대출은 362.5조원, 2021년 1분기 주택담보대출은 931조원으로 지금이 약 2.6배 많다. 같은 시기 동안 소득은 얼마나 늘었을까. 2008년 3분기 가구 월평균소득은 347.8만원, 2021년 1분기 가구 월 평균 소득은 532.0만원으로 지금이 1.5배 많다.

이렇게 얘기하면 누군가는 “상위 가구소득이 더 많이 올랐다는 점을 감안해야 한다”고 반박할 수 있다. 그러나 소득 상위 20% 가구 역시 2008년 3분기 월 평균 소득은 696.7만원, 2021년 1분기 월평균소득은 1074만원으로 지금이 1.5배 많다. 결과적으로 2008년 3분기와 2021년 1분기를 비교해봤을 때, 주택담보대출은 2.6배 늘었지만 소득은 1.5배 늘었기 때문에 소득 대비 대출 증가폭이 더 큰 셈이다. 이는 금리 인상의 충격이 과거보다 더 클 것이라는 점을 시사한다.
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물론 2008년 3분기보다 2021년 1분기 금리가 현저히 낮다. 하지만 이미 소득 대비 원리금 상환 부담은 현재가 역대 최대 수준인 점을 고려했을 때, 향후 발생하는 금리 인상은 과거보다 큰 부담으로 다가올 것으로 보인다.​

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결론적으로 필자의 의견을 정리하자면 ① 정책의 부작용으로 인해 2019~2020년 간 입주 물량이 많았음에도 서울 전세금은 고공행진을 거듭했다. 이것이 2021~2022년 입주 물량 급감과 맞닥뜨리면서 서울 전세금 상승세는 당분간 지속될 가능성이 높다.

② 그러나 역대 최대의 원리금 상환 부담 속에서 맞이하게 되는 금리 인상은 과거보다 큰 부담을 시장에 안겨줄 수밖에 없다. 이는 점차 집값 상승폭을 줄여나가는 역할을 할 것으로 보인다. 과도한 양도소득세 부담 등으로 매물 출회는 제한적이나 금리 인상시 신규 매수세는 그 힘을 점차 잃어갈 가능성이 높기 때문이다.
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2014년부터 시작된 서울 부동산 사상 최장 기간 상승은 저금리와 정책의 부작용이 만들어낸 결과물이었다. 그 중 한 축이 조금씩 힘을 잃어 간다면 상승 동력도 약해질 수밖에 없을 것이다.


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