영등포뉴타운 최강 입지 납신다…1-11구역 투자 키포인트

서울 여의도 바로 옆 영등포구 영등포동 일대 영등포뉴타운 사업이 신안산선 개통 호재 등에 힘입어 최근 속도를 내고 있다. 전체 7개 구역 중 1-4구역과 1-3구역은 2017년과 2020년 각각 입주했고 지난 12일 1-13구역도 관리처분인가를 받았다. 1-4구역에 들어선 ‘아크로타워스퀘어’는 5호선 영등포시장역 역세권으로 뉴타운 대표 아파트로 자리매김했다. 84㎡(이하 전용면적) 매매가격이 16억원에 달한다.

영등포뉴타운은 2003년 시작됐다. 노후 상가와 빌라가 밀집한 영등포동2·5·7가 일대 총 14만4578㎡ 규모 땅에 3552가구 규모 새 아파트와 업무시설 등을 짓는다. 땅집고는 영등포뉴타운의 구역별로 재개발 사업 추진 상황과 투자 가치, 유의점을 연재한다.

[천지개벽 영등포] ③ 영등포뉴타운에서 가장 입지 좋은 1-11구역

[땅집고] 도시환경정비사업으로 추진되는 영등포뉴타운 1-11구역은 2005년 구역지정 이후 약 15년 만인 지난해 11월 조합설립인가를 받았다. 1만7391㎡ 규모로 전체 구역 중 세번째로 큰 편이지만 1-12구역(약1만6000㎡)과 14·18구역이 통합 재개발을 추진해 규모는 비슷하거나 더 작을 수도 있다.

1-11구역은 지상 최고 38층 3개 동에 임대 315가구를 포함한 총 715가구 규모 주상복합 아파트로 탈바꿈할 예정이다. 일반상업지역으로 용적률 770%를 적용받았다. 토지등소유자는 306명이다.

영등포뉴타운은 대부분 구역이 준주거지역이거나 상업지역이어서 주상복합 아파트로 짓는다. 1-11구역 역시 저층은 상가와 오피스로 구성한다. 지하1층~지상 3층에 판매시설이, 지상 4층에 업무시설이 각각 들어설 예정이다.

1-11구역은 영등포로터리에 영중로와 영등포로가 교차하는 코너에 자리잡아 뉴타운 구역 중 가장 입지가 좋다. 5호선 영등포시장역이 걸어서 3분 걸리고, 남쪽으로 500m만 이동하면 1호선 영등포역과 신세계백화점, 롯데백화점, 타임스퀘어 등 다양한 인프라를 이용할 수 있다. 지금은 전통시장 자체가 노후한 데다 상권이 쇠퇴해 유동 인구가 적다. 그러나 영등포역에 신안산선 환승역이 개통하고 정비사업이 완료하면 영등포역에서 이 일대까지 상권이 확장될 가능성이 있다.

■ 조합원 매물 거래 가능…지분 시세는 평당 5000만원대

1-11구역은 조합설립인가를 받아 조합원 입주권 매물 거래가 가능하다. 다른 구역과 비슷하게 1-11구역 역시 상가와 단독주택 등으로 구성됐는데 상가 매물도 많아 다주택자가 구입하기에도 부담이 없다. 주택은 양도소득세·취득세 등 세금 부담까지 감안해 상가보다 가격이 다소 낮은 편이다.

주택 가운데 60여가구 규모 주상복합인 ‘동남아파트’도 포함됐다. 동남아파트 주택이나 상가를 구입하면 입주권을 받을 수 있다. 동남아파트 77㎡는 지난 7월 8억원(8층)에 거래됐다.

단독주택의 경우 다른 구역과 시세가 비슷하다. 대지지분 3.3㎡(1평)당 약 4500만~5000만원 선이다. 1-12구역이나 1-14구역 대지지분 30평 단독주택 기준으로 시세는 약 13억5000만~14억원이다. 매물별 권리가액은 각 조합에 알아봐야 한다. 인근 공인중개사무소에 따르면 지난달 관리처분인가가 난 1-13구역 조합원 분양가는 평당 2270만원으로, 84㎡ 기준 7억7000만원 정도다. 웃돈은 6억~7억원 정도 붙어 총 투자금은 13억~14억원 선이다. 이는 아크로타워스퀘어 평균 시세보다 1억~2억원 정도 싸다.

■“여의도 재건축하면 후광 효과 기대”

영등포뉴타운에 대해 땅집고 자문위원들은 추가 상승 가능성이 있다고 평가했다.

송승현 도시와경제 대표는 “여의도라는 핵심 업무지구가 가까운데 비해 영등포엔 새 아파트가 부족해 뉴타운 사업이 계획대로 진행된다면 집값이 더 상승할 가능성도 충분하다”면서 “향후 여의도 일대 아파트 재건축이 본격 진행되면 이른바 후광 효과를 기대할 수도 있다”고 했다.

권강수 상가의신 대표는 “상가를 구입하는 것이 세금 측면에서 유리할 수도 있지만, 입주 후 공실 발생 가능성도 고려해야 한다”며 “다만 신안산선이 개통하고, 영등포역 북부 정비사업이 완료하면 상권 추가 확장을 기대해 볼 수 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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③영등포뉴타운 최강 입지 납신다…1-11구역 투자 키포인트