[노량진뉴타운 7구역] 저렴하고 역·학교 가깝지만…아찔한 비탈길은 치명타

서울 동작구청에서 장승배기역으로 이어지는 노량진 일대는 고시촌과 낡은 빌라가 밀집한 대표적 낙후 지역 중 하나다. 하지만 입지만 놓고 보면 개발 잠재력이 크다는 평가를 받는다. 여의도가 가깝고 한강도 멀지 않다. 지하철 1·7·9호선을 이용한 광화문·시청이나 강남 접근성은 좋다. 노량진 일대에서 오랫동안 지지부진했던 뉴타운 사업이 최근 속도를 내면서 투자자 관심도 높아지고 있다. 땅집고는 노량진뉴타운 구역별 사업 추진 현황과 투자 가치, 유의점을 짚어봤다.

[노량진뉴타운 돋보기] ④ 장승배기역 코앞에 둔 7구역

[땅집고] 노량진뉴타운 7구역은 뉴타운 내 남쪽에 자리잡고 있다. 영화초등학교와 영등포중·고교가 북쪽으로 맞붙어 있어 통학 여건은 좋다. 반면 노량진에서 가장 경사가 심한 것이 단점으로 꼽힌다. 지하철 1·9호선 노량진역까지 걸어서 가기는 힘든 거리지만, 강남으로 향하는 7호선 장승배기역은 걸어서 5~9분 정도로 가까운 편이다.

노량진7구역은 3만3154㎡에 지하 3층~지상 27층, 7개동, 아파트 576가구가 들어설 예정이다. 조합원은 357명이고 임대주택은 98가구가 배정될 예정이다. 일반분양 물량이 100가구 안팎으로 예상된다.

노량진7구역은 학교가 가깝고 7호선 장승배기역이 멀지 않다는 것이 강점이다. 영화초등학교와 영등포중·고교가 단지와 맞닿아 있어 도보 3분 내 통학이 가능하다. 장승배기역 4번 출구까지 500~700m쯤 떨어져 있다. 5번 출구까지 300m거리인 2구역을 제외하면 노량진뉴타운에서 전철역이 가장 가깝다. 장승공원과 백로어린이공원도 멀지 않다.

다만 노량진뉴타운 내에서 가장 경사가 심한 비탈에 들어서는 것이 최대 약점이다. 7구역의 평균 경사는 7~8도, 최고 경사각은 약 9도에 이른다. 경사각 8도가 넘어가면 휠체어를 탄 장애인이 혼자 힘으로 올라갈 수 없고, 일반인도 숨이 거칠어질 수준의 언덕이다. 경사가 심하면 시공이 어렵고, 암반 등 공사방해 요소가 생겨날 확률도 높다. 공사비 증가 가능성도 적지 않다.

최근 경사가 심한 지형에 아파트를 지을 때 주민 불편을 최소화하기 위해 에스컬레이터나 엘리베이터를 설치하기도 한다. 물론 공사비는 늘어난다. 7구역 설계 과정에서 조합과 시공사가 이런 점을 논의할 것으로 예상된다.

7구역은 최근 사업시행변경계획 인가를 받으면서 종전보다 25가구가 늘어난 576가구로 지을 예정이다. 가구 수가 늘어나면서 90여가구 수준이던 일반분양도 100여가구로 늘어 사업성이 다소 높아졌다는 평가다. 당초 7구역 비례율은 98% 수준으로 이익보다 투자금이 더 큰 사업장으로 꼽혔는데, 이번 사업시행변경으로 100%에 가까운 비례율을 확보할 전망이다.

7구역은 SK에코플랜트(옛 SK건설)을 시공사로 선정해 인근에 들어서는2·6구역과 같은 브랜드타운으로 조성된다. 6구역은 1007가구 대단지로 노량진뉴타운에서 둘째로 큰 단지로 SK에코플랜트와 GS건설 컨소시엄이 시공한다. 2구역은 SK에코플랜트 단독 시공 단지로 장승배기역세권이다. 노량진을 관통하는 큰길인 장승배기로를 끼고 있다.

7구역은 노량진뉴타운에서 가장 외곽인 데다 경사지라는 점에서 지분 가격이 6구역보다 저렴하다. 7구역 조합원 입주권 가격은 3.3㎡(1평)당 4000만~4100만원 수준으로 2구역과 비슷하다. 2구역이 입지적으로 더 낫다는 평가도 있지만 가구수(421가구)가 7구역보다 적다. 6구역 조합원 입주권 가격은 3.3㎡당 4500만~6000만원 수준이다.

7구역은 2017년 6월9일 최초 사업시행인가를 받았다. 이 때문에 올해 안에 관리처분인가를 받은 뒤에도 거래가 가능하다. 다만 1년여 만에 4억원 이상 가격이 급등해 기대차익은 크지 않을 수 있다. 인근에 2016년 입주한 상도파크자이(471가구) 전용 84㎡는 올 7월 17억1000만원에 실거래됐다. 이를 기준으로 보면 7구역 조합원 입주권 시세차익은 2억원 미만으로 평가된다.

땅집고 자문위원은 “7구역은 장승배기역에서 가장 가까운 역세권인 데다 2‧6구역과 함께 SK에코플랜트 브랜드타운으로 들어선다는 점을 주목할 필요가 있다”면서 “6구역보다 저렴하고 사업성도 개선됐다는 장점이 있다”고 했다. 그러나 또 다른 땅집고 자문위원은 “7구역은 노량진뉴타운에서 입지상 가장 아래 순위가 될 것”이라며 “경사가 가장 심한 단지인 데다 위치적으로도 노량진뉴타운에서 가장 외곽에 있다”고 평가했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com


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