고작 3%…국민 희망고문 시킨 '야심찬 공공재건축'

[땅집고] 정부가 지난해 발표한 8·4 공급대책의 핵심으로 꼽혔던 공공재건축이 시행 1년을 맞은 현재까지 목표치인 5만가구의 3% 수준인 1580가구만 추진 중인 것으로 파악됐다. 실제 현장조사와 인센티브 사항 공개 없이 ‘희망수치’만 내세운 결과라는 비판이 제기된다.

2일 정비업계에 따르면, 현재까지 공공재건축을 추진 중인 곳은 단 4곳으로 1580가구에 그쳤다. 후보지로 선정됐던 곳 중 관악구 미성건영(현재 511가구)는 지난달 민간재건축으로 선회하면서 공공재건축을 포기했다.

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정비업계에서는 국토교통부가 사전수요조사 당시부터 인센티브를 공개하지 않은 ‘깜깜이’로 일관한 탓에 수요예측에 실패했다고 입을 모은다. 지난해 대책발표 당시 국토부의 발표에서도 5만가구 목표치가 단순히 ‘희망사항’에 그칠 가능성이 제기됐었다. 당시 국토부 관계자는 “대책 내용이 보안사항이기 때문에 사전조사는 하지 않았다”고 말해 목표치의 근거가 부족하다는 비판을 받았었다.

실제로 정부가 공공재건축으로 5만가구를 공급할 수 있다고 확신한 근거는 단순했다. 서울지역 정비구역 중 사업시행인가를 받지 않은 93개 사업장(약 26만가구)의 20% 정도가 참여할 것으로 내다봤던 것. 하지만 막상 본 모집이 시작되자 분양가 상한제·재건축 초과이익환수제 등 재건축 규제가 그대로 적용된다는 것에서 참여를 포기한 단지들이 속출했다. 당초 기대를 모았던 고밀재건축 등 인센티브도 시장에서 기대했던 것보다 반영이 안 된 것도 영향을 줬다.

그 결과 후보지 모집에서부터 포기를 선언하는 단지가 속출했다. 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 주공 5단지 등 강남권 단지들은 사전컨설팅 단계에서 공공재건축을 포기했다. 인센티브로 올라가는 용적률의 50% 이상을 임대주택으로 공급해야한다는 것에 주민들의 반발이 거셌기 때문이다. 양천구 목동신시가지 14개 단지와 강북권 재건축 단지들도 참여의사가 없다고 선을 그었다.

강남권 단지들과 강북권 대규모 단지들이 이탈하면서 결국 200~500가구 정도의 소규모 단지 5곳만 최종 후보가 됐다. 대부분 300가구 미만의 나홀로아파트인 ▲영등포신길13 ▲중랑구 망우1 ▲관악구 미성건영 ▲용산 강변강서 ▲광진 중곡 아파트는 1단계 종상향과 기부채납 완화라는 ‘당근’에 공공재건축을 선택했다. 하지만 이마저도 가장 단지규모가 컸던 미성건영이 지난달 민간재건축을 최종 확정하면서 695가구가 빠지게 됐다.

익명을 요구한 한 부동산전문가는 “결국 정부가 숫자 부풀리기에 골몰한 나머지 제대로 된 참여수요조사조차 하지 않은 것이 이런 결과로 드러난 것”이라면서 “민간참여를 열어주고 규제만 완화했어도 다른 결과가 나왔을 것”이라고 했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com


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