물려줄 재산 13억일 땐 무조건 증여보단 상속해야

[땅집고]작년과 올해 부동산 증여 건수와 금액이 폭발적으로 늘었다. 한국부동산원에 따르면 아파트는 작년보다 42.7% 늘어난 9만1866건, 아파트를 포함한 총 주택 증여는 2019년보다 37.5% 증가한 15만2427건이다.

이렇게 증여가 급증한 이유는 자산가들이 부동산 보유세를 부담하기 힘든 수준이라고 판단했기 때문이다. 자녀에게 증여하면 당장 증여세를 내야 하지만, 장기적으로 보면 주택을 처분하는 것보다 절세 효과가 있다고 본 것이다. 자산가격이 지속적으로 상승한다면 사전증여가 유리한 측면이 있다.

하지만 사전증여가 무조건 유리한 것은 아니다. 잘못하면 오히려 내지 않아도 될 세금을 폭탄 수준으로 내야 할 수도 있다.

■자산가치 오른다면 사전증여가 유리

사전증여가 유리하다고 알려진 이유는 증여 후 10년 이상 지나서 상속이 이뤄지면 사전증여 재산을 상속재산 가액에 합산하지 않기 때문이다. 설령 10년 이내에 상속이 이루어져 상속재산 가액에 사전증여 재산가액을 합산해 상속세를 계산하더라도 합산하는 가액은 오래 전에 증여할 당시의 가액으로 합산한다. 자산가치가 상승할수록 사전증여가 유리한 셈이다.

예를 들어 상속 당시 20억원인 부동산 가격이 9년 전 10억원이었고, 12년 전 7억원이었다고 가정해 보자.

①12년 전 증여했다면 사전증여한 재산가액 7억원은 상속 재산가액에 합산하지 않는다. 따라서 7억원에 대한 증여세만 납부하면 된다.
②9년전 증여한 경우라면 사전증여한 재산가액을 상속 재산가액에 합산하지만 현재 시세 20억원이 아닌 사전증여 당시 시세 10억원으로 합산해 상속세를 계산한다.
③만약 사전증여를 하지않고 그대로 상속하는 경우 부동산 20억원과 현재 물려주는 재산에 대한 세금까지 포함해 모든 상속대상 자산에 대해 상속세를 내야 한다.

■사전증여로 상속공제한도 줄면 불리

그렇다고 사전증여가 무조건 유리하다고 말할 수는 없다. 사전증여를 하면 상속 공제액이 줄어들기 때문이다.

상속공제는 기본(일괄) 공제가 5억원이며 배우자 공제는 5억~30억원 중 법정 상속지분 범위 내에서 실제 상속받은 금액으로 결정된다. 그러나 사전에 증여받은 금액이 있거나 상속인이 아닌 자에게 유증했다면 상속공제액이 줄어들 수 있다. 우리 세법은 사전 증여했거나 상속인이 아닌 자에게 유증한 경우 전체 상속재산에서 그 금액을 빼고 상속공제한도액을 산정한다.

앞선 사례에서 보면, 배우자가 법정지분대로 상속받았다고 가정할 경우 상속공제액은 일괄공제 5억원에 배우자 공제 12억원을 합치면17억원이 돼 3억원에 대해서만 상속세를 내면 된다. 배우자 공제의 경우 법정 상속분은 배우자가 1.5, 자녀가 1의 비중(배우자의 상속지분은 1.5÷2.5=0.6으로 20억원×0.6=12억원)이다.

하지만 10억원을 사전 증여하면 상속공제액은 총 상속재산 20억원에서 사전증여한 재산가액 10억원을 공제한 10억원이 한도가 된다. 따라서 20억원에서 상속공제한도액인 10억원을 공제한 10억원에 대해 상속세를 내야 한다. 사전증여하지 않았다면 3억원에 대해서만 상속세를 내면 되는데, 미리 10억원을 증여했다면 10억원에 대해 상속세를 내야 하는 셈이다.

■“상속재산 적으면 증여보다 상속이 낫다”

상속공제한도액을 적용하는 기간도 따로 있는데 10년(손자녀 증여는 5년)이라는 사전증여 재산의 합산대상과 맞물려 있다. 만약 10년(5년)이 경과하면 한도적용을 받지 않는다. 따라서 증여했을 경우 총 재산가액의 크기와 생존 가능 기간에 따라 세 부담액은 달라진다. 피상속인은 앞으로 얼마나 생존할 수 있는지도 고려해 전략을 세워야 한다.

상속재산 가액이 클 경우 사전증여가 유리하지만, 상속재산이 적다면 오히려 불리할 수도 있다. 물려줄 재산이 40억원인데, 자녀 2명과 배우자에게 나눠주려고 한다고 치자. 먼저, 사전증여를 하지 않고 40억원을 모두 법정 지분대로 세 사람에게 증여한다면 총 세부담은 5억5440만원이다. 그런데 이 경우는 자녀에게 5억원씩 사전증여한 후 10년 이내 상속이 발생할 때와 세금 부담이 같다. 따라서 모두 상속하거나, 자녀에게 5억원씩 미리 사전증여하는 방법 중 무엇을 택해도 무방하다.

하지만 세금을 더 줄이기 위해서는 자녀에게 5억원씩 미리 증여하고, 10년이 지나 남은 금액을 법정 지분대로 상속하는 것이다. 이 경우 총 세부담은 4억8560만원으로 줄어든다. 사전 증여 후 10년이 지나면 상속공제 한도를 적용하지 않기 때문이다.

만약 물려줄 재산이 13억원인 경우 증여보다 무조건 상속하는 편이 낫다. 13억원을 상속할 경우 부담할 세금은 총 3860만원이다. 하지만 13억원 중 10억원을 자녀 둘에게 각각 5억원씩 사전증여한 이후 상속이 발생하는 경우 상속 시점이 10년 이내이면 2억4000만원, 이후라면 1억4000만원에 달한다. 두 경우 모두 상속보다 불리하다.


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