입력 : 2021.07.20 03:37
[땅집고] 두 자녀를 둔 A씨는 가진 12억원의 재산을 모두 ‘똘똘한 한 채’라고 불리는 서울 아파트에 투자했다. 실제 이 아파트에 거주하고 있는 A씨는 앞으로 집에 묶인 돈을 자녀들에게 물려줄 예정이다.
하지만 A씨는 집을 두 자녀에게 어떻게 물려줄지 고민이 됐다. 어떻게 물려주느냐에 따라 부담해야 할 세금이 크게 달라지기 때문이다. A씨는 세무사를 찾아 살아있는 동안 자녀에게 증여할지, 사후 상속할지 여부를 놓고 다양한 시뮬레이션을 짜봤다. 과연 어떻게 물려주는 것이 절세에 효과적일까?
■ 증여냐, 상속이냐…
증여할 때 가장 먼저 판단할 사항은 상속 재산 규모다. 현행 상속세법상 상속 공제는 배우자가 생존한 경우 최소 10억원이며, 배우자가 없다면 최소 5억원이다. 따라서 배우자가 생존한 경우 상속재산이 10억에 미치지 못한다면 상속세가 한 푼도 나오지 않아 유리하다. 만약 미리 증여하면 증여세를 내야 한다. 증여 공제는 성인 자녀 1인당 5000만원이다. 미리 낸 증여세는 추후 상속세에서 공제하지만 상속세가 아예 한 푼도 안 나오면 미리 낸 증여세는 공제도 안 되고 환급도 안 된다.
물려줄 재산이 10억원을 넘는다면 자녀에게 생전에 미리 증여하는 것을 고려할 필요가 있다. 부동산이라면 더욱 그렇다. 향후에도 저금리 기조 속에 부동산 가격은 계속 상승할 것으로 예상되기 때문이다. 장기적으로 가치가 꾸준히 오를 만한 재산은 미리 증여하는 것이 무조건 유리하다.
증여 후 10년이 지나서 상속이 이루어지면 상속세는 한 푼도 안 내도 되고 10년 이내 상속이 발생하면 상속세가 과세되지만 부동산 가액은 상속 당시 가액이 아닌 증여 당시 가액으로 상속세를 계산하며, 미리 낸 증여세도 전액 공제받을 수 있다.
■가격 계속 오르는 자산은 ‘증여’가 유리
이런 점을 고려할 때 A씨는 현재 실거주하면서 보유한 아파트를 어떻게 물려주는 것이 가장 좋을까.
우선 자녀들과 집을 공동소유 방식으로 미리 증여하는 것이다. 주택의 경우 일부 지분만 미리 물려주면 증여세와 취득세 부담이 줄고, 증여 후 10년 지나 상속이 이뤄지면 상속세도 최소화하거나 면제받을 수 있다.
예를 들어 현재 12억원인 A씨 집이 10년 후 25억원으로 오르고, A씨 배우자가 생존했다고 가정해보자. 현재 주택 지분의 절반을 두 자녀에게 증여하면 자녀 1인당 증여액은 3억원이며 증여세는 4000만원으로, 두 자녀가 낼 총 증여세는 8000만원이 된다. 취득세는 고시가액이 시가의 70%라고 가정할 경우 4억2000만원의 4%인 1680만원이다.
10년 후 이 아파트가 25억원으로 올라 상속이 이뤄지면 상속세는 다음과 같다. 상속재산가액 25억원의 50%인 12억5000만원에 기본공제 5억원, 배우자 공제 5억원(배우자에게는 상속하지 않음)을 차감한 2억5000만원에 대해 4000만원의 상속세만 부담하면 된다. 이 때 부담해야 할 취득세는 840만원으로 총 납부할 세금은 1억 4520만원이다.
그런데 지금 당장 증여하지 않고 10년 후 상속할 경우 어떨까. 상속세를 계산해 보면 주택 가격 25억원에서 기본공제 10억원을 차감한 15억원에 대해 4억4000만원을 부담해야 한다. 취득세는 1680만원이다. 총 4억5680만원을 내야 해 미리 증여하는 것보다 3억 1160만원을 더 부담하게 된다.
A씨가 자녀와 공동소유 방식으로 증여하지 않고, 집 전체를 자녀에게 모두 증여하면 어떨까. 이 경우 자녀당 1인당 부담할 증여세는 1억500만원으로, 두 사람의 증여세 합계는 2억1000만원이 된다. 여기에 취득세 3360만원을 합치면 총 세금은 2억4360만원이다. 10년 이후 상속이 이루어지면 상속세는 0원이 되어 총 부담할 세금은 2억4360만원이 된다. 증여를 안 하고 전부 상속했을 경우 부담해야 할 세금 4억 5680만원보다 2억1320만원이 절세된다. 다만 지분을 절반씩 증여하는 것보다는 불리하다.
증여는 언제, 누구에게, 얼마나 증여할 것인지에 따라 부담해야 할 세액이 달라지기 때문에 각자 사정에 맞춰 꼼꼼하게 시물레이션을 해야 좋은 방안이 도출된다. 다만 자산가액이 상승하는 경우 상속보다 미리 증여하는 것이 절세에 유리하다는 것은 틀림없다.
▶ 그래서 세금이 도대체 얼마야? 2021년 전국 모든 아파트 재산세·종부세 땅집고 앱에서 공개. ☞클릭! 땅집고 앱에서 우리집 세금 바로 확인하기!!