"내가 장사할래" 세입자 내쫓았다 권리금 몽땅 배상

[땅집고] “상가임대차계약 기간이 끝나 다음 세입자에게 권리금을 받고 점포를 넘기려고 했죠. 그런데 건물주가 ‘내가 직접 장사하겠다’며 어렵게 물색한 새 세입자와의 임대차계약을 거절하는 바람에 권리금을 한푼도 못 챙기게 됐습니다. 이 경우 건물주를 상대로 손해배상소송을 제기할 수 있을까요.”

최근 권리금 회수를 둘러싸고 건물주와 세입자 간 갈등이 잦아지고 있다. 기존 세입자가 권리금을 내고 들어올 새 세입자를 찾았는데 건물주가 임대차계약을 해주지 않는 경우가 대표적이다. 이렇게 되면 기존 세입자는 권리금을 꼼짝없이 날리게 된다. 이때 상당수 건물주는 “내가 직접 점포를 운영할 계획”이라는 이유를 댄다.

하지만 부동산 전문 변호사들은 “건물주가 점포를 직접 운영하겠다는 이유로 권리금을 내고 들어올 새 세입자와의 임대차계약을 거절하는 것은 법에 어긋난다”고 지적했다. 권리금 회수를 위한 소송을 제기할 수 있다. 신규 임대차계약을 거절하려면 ‘정당한 사유’가 있어야 하는데, 건물주 직접 운영은 정당한 사유가 아니라는 것이다.

건물주가 권리금 회수를 방해하는 경우 세입자는 상가건물임대차보호법(이하 상입법)에 따라 건물주 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다. 상임법 제 10조의 4에 따르면 건물주는 기존 임차인이 주선한 새 임차인에게 다음의 4가지 행위를 할 수 없다.

①권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위
②기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
③고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
④정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위

이때 논란이 되는 것은 마지막 조항. 건물주가 정당한 사유가 있다면 계약을 거절할 수도 있다고 해석된다. 상임법 제 10조의 4 제 2항은 정당한 사유를 다음과 같이 규정한다.

권리금을 내고 들어올 새 세입자가 ▲보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ▲임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 ▲상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 ▲임대인이 선택한 새 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우라면 건물주가 계약을 거절할 수 있다.

건물주가 직접 장사하기 위해 새 임차인과 계약을 거절했다가 패소한 사례도 있다(대법원 2018다252441). 15년 동안 한 점포에서 샌드위치 가게를 운영했던 A씨. 마지막 상가임대차계약 만료 기간이 다가오자 권리금 5000만원을 받고 가게를 새 세입자에게 넘길 계획을 세웠다. 그런데 평소 샌드위치 가게 장사가 잘 되는 것을 본 건물주 B씨는 “내가 직접 가게를 운영할 계획이니 새 세입자에게 점포를 임대할 수 없다”고 통보했다. A씨는 권리금 5000만원을 못 받고 가게를 비워야 하는 상황에 놓였던 것.

A씨는 B씨 상대로 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상소송을 제기했다. 대법원은 A씨 손을 들어줬다. 대법원은 “건물주가 자신이 직접 가게를 운영하기 위해 신규계약을 거절하는 것은 상임법에서 정한 정당한 사유가 아니다”라며 “B씨가 권리금 5000만원 상당의 손해배상을 해야 한다”고 판결했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com


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