이건희가 남긴 210억 단독주택, 양도세 어마어마하네

[땅집고] 고(故) 이건희 삼성 회장이 소유했던 서울 용산구 이태원동 단독주택이 210억원에 매물로 나왔습니다. 대지면적 기준으로 3.3㎡(1평)당 6500만원 수준인데요. 이태원동 101-34·35번지 대지 1069.40㎡에 지어진 이 주택은 지하 1층~지상 2층 규모로, A동과 B동 건물을 더해 연면적 814.65㎡입니다.

이건희 회장은 이 주택을 2010년 매입했습니다. 지난해 10월 별세하면서 주택 소유권은 홍라희 전 리움미술관장, 이재용 삼성전자 부회장, 이부진 호텔신라 사장, 이서현 삼성복지재단 이사장에게 넘어갔는데요. 지분은 법정상속 비율대로 각각 30%, 20%, 20%, 20%, 20%입니다. 올해 이 주택 공시가격은 154억6000만원이고, 상속 개시일인 2020년 10월 기준으로 144억2000만원입니다.

삼성가(家)가 이 주택을 매물로 내놓은 이유가 뭘까요. 상속인들이 주택에 거주할 필요가 없기 때문이겠죠. 게다가 초고가 주택인 만큼 계속 보유하고 있을 경우 종합부동산세와 재산세 등 만만치 않은 보유세를 내야하는 것도 부담이었을 겁니다. 적절한 가격에 양도해 보유세도 절약하고, 총 12조원에 달하는 상속세를 납부하는 데도 보태는 것이 더 이득이라고 판단한 것으로 풀이됩니다.

지난 4월 이재용 부회장을 비롯한 유족들은 이 회장이 남긴 재산인 삼성생명·삼성전자·삼성물산 등 계열사 지분과 부동산 등 재산 약 30조원을 상속받으면서 발생한 상속세 12조여원을 납부하는 계획을 밝혔습니다.

그럼 삼성가가 이태원 주택을 매도할 경우 내야 하는 양도소득세는 얼마나 될까요. 양도세를 계산할 경우 취득가액은 원칙적으로 실거래가로 보는데요. 상속·증여받은 재산일 경우라면 상속개시일 현재 상속세를 신고한 가액 또는 세무서장이 결정한 가액을 취득가액으로 간주합니다.

이 회장의 주택을 2021년 7월 210억원에 매도한다고 가정해 봅시다. 취득가액 기준일은 이 회장 사망일인 2020년 10월 25일, 즉 상속개시일이 주택 취득일이다. 감정한 뒤 상속세 신고를 하지 않았다면 취득가액은 2020년 개별주택가격인 144억2000만원이 됩니다. 상속 후 취득세 등 1억원 정도를 취득가액에 더하고, 중개수수료 등 필요경비를 1억원 정도 잡으면 양도차익은 63억8000만원[양도가액 210억원―취득가액 144억2000만원―필요경비 2억원] 정도가 되네요.

주택을 3년 이상 보유할 경우 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 하지만 삼성가가 이태원 주택을 이달에 매도한다고 가정할 경우, 취득일인 상속개시일로부터 3년 이내 양도하는 것이기 때문에 장기보유특별공제는 받지 못합니다. 일반적으로 주택을 2년 미만 보유해 단기 양도할 때는 60% 세율을 적용합니다.

하지만 이 경우 상속 주택인 데다가 당초 이 전 회장이 2010년 취득한 집이기 때문에 일반 세율을 적용합니다. 또 주택을 상속받은 경우 상속개시일로부터 5년 이내에는 해당 주택을 상속인의 주택수에 포함하지 않습니다.

양도차익이 10억원 이상일 경우 양도세 최고세율인 45%를 적용합니다. 따라서 삼성가가 이 전 회장의 이태원 주택을 210억원에 매도했을 때 내야 할 양도세는 28억원, 지방소득세는 이 금액의 10%인 2억8000만원입니다. 합하면 30억8000만원을 세금으로 내야 하는 셈이죠.

다만 실제 양도세를 매길 때는 상속인 지분별로 계산하고, 양도소득 기본공제 등 혜택을 받기 때문에 실제로 상속인 개개인이 납부해야 하는 세액은 이보다 줄어들 수 있습니다. 즉 주택을 210억원에 팔아도 양도금액의 절반에 달하는 상속세 72억원과 양도세 30억원 정도를 빼면 실제 상속 수령액은 100억원 정도가 되겠습니다.


▶그래서 세금이 도대체 얼마야? 2021년 전국 모든 아파트 재산세·종부세 땅집고 앱에서 공개. ☞클릭! 땅집고 앱에서우리집 세금 바로 확인하기!!