입력 : 2021.07.14 03:50
[땅집고] 서울 A 아파트에 2년 이상 살면서 경기도 B 아파트를 1채 추가로 보유한 2주택자 김모씨. 그가 두 채를 당장 팔면 양도차익은 A아파트가 15억원, B아파트가 4억원쯤 된다. 양도소득세는 각각 4억7000만원, 2억3000만원으로 총 7억원에 이를 전망이다. B아파트를 처분하고 A아파트에 2년 더 거주한 뒤 처분하면 1가구1주택 비과세 규정에 따라 9억원 이하 금액에 대한 양도세는 비과세받을 수 있다. 하지만 A씨는 당장 두 채를 처분해야 할 사정이 있었다.
양도세 절세 방안을 고민하던 김씨는 기막힌 방법을 찾아냈다. 지방에 있는 공시가격 1억원 미만 아파트를 하나 더 사는 것. 최근 다주택자들이 양도세를 줄이기 위해 김씨처럼 저가 주택을 하나 더 매수하는 신종 절세법이 등장했다. 아파트를 하나 더 구입했는데, 어떻게 양도세가 줄어들 수 있을까.
■ 싼 집 하나 더 사면 세금이 줄어든다?
김씨는 강원도 홍천군에 있는 5000만원짜리 C아파트를 전세 끼고 샀다. 이후 경기도 B아파트를 먼저 팔고, 얼마 뒤 서울 A아파트를 팔았다. 주택을 하나 더 구입했지만 이런 순차적 처분을 통해 양도세는 오히려 줄었다.
만약 홍천군 C아파트를 구입하지 않고 경기도 B아파트와 서울 A아파트를 순차적으로 팔았다면 양도세는 7억원을 내야 했다. 하지만 C아파트 구입 후 순차적으로 팔아 양도세가 3억2000만원으로 절반 수준으로 줄었다. 아파트 구입비용 5000만원을 감안해도 향후 집값이 오를 수도 있어 손해는 아니었다.
김씨의 이 같은 절세는 어떻게 가능했을까. 바로 ‘일시적2주택 특례’를 활용한 것. ‘일시적 2주택 특례’란 기존 주택이 있는 상태에서 대체주택을 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하면 9억원 이하 범위에서 1가구 1주택처럼 비과세 혜택을 주는 제도다.
김씨가 굳이 제 3의 아파트를 구입하지 않더라도 주택 1채를 처분한 후 나머지 한 채를 2년 보유·거주 후 팔면 1가구1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 하지만 저렴한 아파트를 하나 더 구입하면 굳이 2년 더 거주할 필요 없이 비과세를 받을 수 있다.
올해 개정된 세법에 따라 기존 2주택자가 종전 주택을 처분할 때 나머지 1주택을 비과세받으려면 종전 주택을 처분하고 1주택이 된 시점으로부터 2년 보유·거주해야 한다. 하지만 이 같은 세법 개정은 ‘일시적2주택 특례’에는 적용되지 않는다. 즉, 다주택자가 새로운 주택을 취득하고 3년 이내 종전 주택 2채를 팔면, 두번째 주택은 취득일로부터 2년 보유·거주했다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1주택 비과세 요건을 강화한 세법의 취지를 생각하면 입법 실패에 따른 법의 허점인 셈이다.
김씨의 경우 지방에 있는 세번째 C아파트를 구입한 뒤 양도세액이 작은 경기권 아파트를 먼저 처분하고, 곧바로 양도세액이 가장 큰 서울 아파트를 팔아 일시적 2주택 특례를 활용했다. 양도차익이 13억원인 서울 아파트는 1주택이 된 시점부터 2년을 거주하지 않고 팔아도 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있게 됐다.
■ 절세용 매수자 가세에 지방 저가 아파트 인기
이렇게 다주택자들이 지방의 저렴한 아파트를 절세 수단으로 구입하기 시작하면서, 최근 지방이나 수도권 외곽에 공시가격 1억원 이하 아파트 거래량이 늘어났다는 분석이 나온다. 국토교통부에 따르면 경기 시흥시 월곶동 ‘풍림아이원1차’ 아파트 매매 거래 건수는 올 들어 309건으로 경기도에서 가장 많았다. 공시가격 1억원을 넘지 않는 이 아파트 32.95㎡(이하 전용면적)는 올 4월 매매 가격이 처음으로 1억7000만원을 넘어섰다. 작년 1월부터 최근까지 거래량은 196건으로 올해 거래량의 60%에 그쳤다.
유찬영 세무사는 “다주택자가 매입하는 공시가격 1억원 미만 아파트는 취득세가 중과되지 않아 절세 수단으로 구입하는데 부담이 없다”며 “다주택자가 당장 주택을 모두 처분해야 하는 상황이 드물긴 해도 이 같은 편법이 가능한 것은 명백한 입법 미비로 볼 수 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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