무려 5개 노선…'최강 호재' 능곡뉴타운 투자 핵심 포인트

[땅집고] 경기도 고양시 능곡2·5구역 주택재개발 사업이 2년여에 걸친 지루한 법적 다툼을 끝내고 본궤도에 오른다. 두 구역은 총 5400여 가구로 최근 교통 요충지로 떠오른 대곡역과 가까운 능곡뉴타운 핵심 사업지다. 개발이 끝나면 고양시를 대표하는 신흥 주거단지로 떠오를 전망이다.

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능곡뉴타운은 대곡역 일대 교통 호재의 최대 수혜지로 꼽힌다. 대곡역은 현재 지하철 3호선·경의중앙선이 지난다. 여기에 수도권광역급행철도(GTX)-A노선, 교외선(능곡~의정부), 대소선(대곡~소사 연장선)이 추진되면 5개 전철 노선이 지나게 된다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전철뿐만 아니라 자유로와 제2자유로, 서울외곽순환도로, 서울문산고속도로가 연결돼 있고 고양 창릉신도시를 비롯한 주변 개발도 활발해 경기도 서북부 중심지가 될 만한 지역”이라고 했다.

■ 1구역 내년 하반기 입주…2·5구역은 사업인가 눈앞

능곡뉴타운에서 사업속도가 가장 빠른 곳은 1구역이다. 2019년 ‘대곡역 두산위브’로 분양을 마친 1구역은 최고 34층 8개동 아파트 643가구, 오피스텔 48실로 구성된 ‘초품아’(능곡초) 단지다. 2022년 하반기 입주 예정이다.

2구역과 5구역은 사업시행인가를 앞두고 있다. 2구역에는 지상36층 25개동 총 2933가구를 짓는다. 능곡뉴타운 최대 규모다. GS·SK건설 컨소시엄이 시공한다.

5구역은 현대산업개발과 DL이앤씨(옛 대림산업)가 시공한다. 총 2575가구로 탈바꿈한다. 능곡역이 가장 가깝고 근처에 초·중·고교가 모두 있다.

6구역은 사업시행인가를 준비 중이다. 능곡뉴타운 중 유일하게 상업지역으로 계획용적률 600% 이상인 것으로 알려졌다. 총 2700여 가구(임대주택·오피스텔 포함) 주상복합 단지가 들어설 계획이다. 시공사는 현대건설, 우미건설, 동양건설산업이다.

3·4·7구역은 수년 전 뉴타운지구에서 해제됐다.

능곡 2구역과 5구역이 곧 사업시행인가를 받을 것이란 기대감이 커지면서 집주인들은 매물을 거둬들이는 분위기다. 2·5구역 대지지분 약 8평(27㎡) 빌라 매물은 한달새 평균 5000만원 정도 뛰었다.

다만 능곡·원당뉴타운 일대는 지난해 6월 토지거래허가구역으로 지정돼 투자하기는 쉽지 않다. 2년 간 ▲주거지역 18㎡ ▲상업지역 20㎡ ▲공업지역 66㎡를 초과하는 토지를 거래할 경우 실거주·실경영하려는 매수자에 한해서만 토지거래를 허가받을 수 있다. 토당동 W공인중개사사무소 대표는 “지난해 토지거래허가구역으로 묶인 이후 1년간 100여건 거래가 이뤄졌다”며 “토지거래허가구역이 아니었다면 현재보다 가격도 1억~2억원은 더 높을 것”이라고 했다.

■ 84㎡ 실투자금 8억5000만원…인허가가 관건

능곡2·5구역 대지지분 약 8평(27㎡·권리가액 1억5000만원) 빌라의 실거래가는 4억~4억2000만원, 매매호가는 4억5000만원 수준이다. 토지거래허가구역이어서 전세를 놓을 수 없다. 능곡재개발조합이 진행한 시뮬레이션에 따르면, 84㎡ 기준 예상 조합원 분양가는5억~5억5000만원이다. 84㎡를 분양받으려면 총 8억5000만원을 투자해야 하는 셈이다.

빌라 특성상 다른 담보권 설정이 없다면 시세 70%까지 주택담보대출이 가능하다. 다만 고양시는 조정대상지역으로 주택담보대출을 받으면 6개월 내 전입 의무가 부과된다. 대출을 받지 않아도 토지거래허가구역이어서 실거주해야 한다. 고양시가 7~8월에 사업시행인가를 내주면 1년 후 관리처분인가를 거쳐 이주·철거를 마친 뒤 입주까지 최소 6~7년이 소요될 것으로 보인다.

업계에서는 2·5구역 사업이 완료되면 현재 가장 비싼 ‘대곡역 롯데캐슬 엘클라씨’ ‘대곡역 두산위브’ 시세를 웃도는 지역 랜드마크 단지가 될 것으로 예상한다. ‘대곡역 롯데캐슬 엘클라씨’가 올 초 9억원을 넘겨 실거래됐고, ‘두산위브’ 호가는 10억원 수준이다.

능곡2·5구역은 84㎡ 기준으로 주변 시세와 비교하면 1억5000만원 정도 저렴한 셈이다. 토당동의 한 공인중개사사무소 관계자는 “사업시행인가를 받으면 가격이 더 올라 입주 시점에는 11억~12억원에 달할 것으로 보인다”며 “다만 고양시가 인허가를 계속 미뤄왔기 때문에 향후 인허가 지연 가능성이 높고, 지역 내 고령 인구가 많아 이주가 예상보다 늦어질 수도 있다는 점은 감안해야 한다”고 했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com


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