입력 : 2021.07.01 04:05
[땅집고] 서울 강북 최고 알짜 땅으로 꼽히는 용산구 한남뉴타운3구역 조합원 수가 사업 초기보다 260여명이나 불어난 것으로 확인됐다. 당초 1100가구 안팎으로 예상했던 일반분양 물량도 830가구 정도로 쪼그라들 전망이다.
일부 조합원들은 새로 추가된 조합원 대부분이 지분이 적은 구분 다세대(일명 쪼개기)와 지분이 없는 무허가(일명 딱지)여서 추가 분담금이 큰 폭으로 늘어날 수 있다고 우려한다.
한남3구역은 용산구 한남·보광동 일대 38만6400㎡로 아파트 5816가구(임대 876가구 포함)를 짓는다. 총 사업비가 8조3000억원에 달해 역대 재개발 사업 가운데 최대 규모다.
한남3구역 관계자는 1일 “지난 6월27일 조합원 분양신청을 마감한 결과, 조합원 분양대상자 4112명 중 3907명이 신청했다”며 “사업 초기인 2019년 사업시행인가 당시 조합원 3850명보다 260여명 가까이 늘었다”고 밝혔다.
조합 측에 따르면 늘어난 조합원 대부분은 대지지분이 아예 없거나 매우 적은 것으로 나타났다. 입주권을 겨냥한 외지인 투자자들이라는 분석이 나온다. 실제 국공유지에 지은 무허가 건물이 대부분이고 일명 쪼개기라고 불리는 구분 다세대도 많은 것으로 파악됐다. 분양권을 배정하지 않고 청산해도 되는 특정 무허가까지 조합원으로 편입됐다.
조합원들 사이에는 구분 다세대와 무허가 건물 증가로 한남3구역 사업성이 크게 떨어지는 것 아니냐고 우려하는 목소리가 적지 않다. 현재 한남3구역 내 구분 다세대는 750가구다. 전체의 20% 수준이다. 구분 다세대의 경우 대지지분이 10평(33㎡)이 안 되는 경우가 대부분이다. 그런데 3.3㎡(1평)당 감정평가액은 단독주택보다 높다. 결국 구분 다세대가 많으면 일반분양이 줄고 나머지 조합원 수익은 그만큼 줄어든다. 단순 계산으로 한남3구역 일반분양 물량은 1채당 평균 20억원대로 예상되는 만큼 260가구가 줄어들면 일반분양 수입만 총 5200억여원이 날아가는 셈이다.
무허가건물은 더 심각하다. 현재 200여가구 무허가 건물 소유주는 땅이 없다. 토지 가치가 없다는 점에서 물량이 늘어날수록 일반분양이 줄어 역시 조합원 전체로는 손해가 커질 수밖에 없는 구조다.
일부 조합원은 감정평가액 산정에도 문제를 제기한다. 통상 단독주택 대비 공동주택(연립·다세대주택)의 3.3㎡당 평가액이 130~150%인데 반해 한남3구역은 2배에 달한다. 대지지분이 작은 공동주택 소유자의 권리가액이 높아지면서 그만큼 실제 부담해야 하는 분담금이 줄어 전체 사업의 사업성을 악화시킨다는 것이다.
조합원 A씨는 “대지지분이 큰 단독주택이 공동주택보다 감정평가액이 적게 나온데다, 자재비가 증가하면서 100% 수준으로 예상됐던 비례율이 70~80% 수준으로 낮아질 수도 있다는 우려가 있다”고 했다. 비례율이란 재개발 사업으로 분양하는 아파트와 상가의 총 분양가액에서 사업비용을 뺀 금액을 조합원들이 보유한 종전자산의 총 평가액으로 나눈 금액을 말한다. 통상 비례율이 100% 이상이면 사업성이 좋은 것으로, 그보다 낮으면 사업성이 떨어지는 것으로 평가한다.
정비업계 관계자는 “비례율이 80% 밑으로 떨어지면 서울시에서 직권해제가 가능해진다. 그만큼 사업성이 떨어진다는 얘기”라면서 “한남3구역 내 공동주택의 감정평가액이 지나치게 높게 매겨지고 무허가건물(딱지) 분양물량이 지나치게 늘어난 것은 사업성에 치명적일 수 있다” /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com
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