"용적률 문제없지"…가락·문정동, 리모델링으로 천지개벽

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[땅집고] 최근 서울 송파구 가락·문정동 일대가 리모델링 사업으로 들썩이고 있다. 총 6개 단지에서 7500여 가구가 동시에 리모델링을 추진 중이다. 이 일대 재건축 사업까지 합하면 모두 끝나면 1만5000여 가구에 달하는 미니 신도시가 탄생할 것이라는 기대가 크다.

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■ 리모델링 6개 단지 동시 추진… 7500여 가구 새 단지로 탈바꿈

일반적으로 노후 아파트라도 용적률이 법정 상한에 가까우면 재건축은 어렵다. 일반분양을 늘리는 데 한계가 있어 수익성이 떨어지는 탓이다. 강남권 일부 아파트가 아닌 경우 대체로 기존 용적률이 200%를 넘으면 재건축 사업성이 떨어지는 것으로 판단한다.

가락·문정동에서 리모델링을 추진하는 아파트들 역시 대부분이 재건축이 가능한 준공 연한(30년)에 도달하지 못했거나, 용적률이 법정 상한(300%)에 가까워 대안으로 리모델링 사업을 선택한 단지들이다. 공동주택 리모델링은 주택법 적용을 받는 개·수선에 해당해 신축 취급을 받는 재건축에 비해 법적상한 용적률에 따른 제한을 받지 않아 2~3개층을 더 올릴 수 있다. 공사기간 역시 평균 1년 반~2년 정도가 걸리는데, 재건축(3년)에 비해 짧다. 사업 착수부터 아파트를 다시 짓는 기간으로 따지면 리모델링은 평균 5~7년 정도가 소요돼 재건축(10년 내외)에 비해 신속한 추진이 가능하다.

이 지역을 대표하는 리모델링 단지는 ‘역대 최대 규모 리모델링’으로 꼽히는 ‘가락쌍용1차’(1997년 준공·2064가구)다. 공사비만 8000억원에 달하는 이 아파트는 지난달 쌍용건설 컨소시엄을 시공사로 선정했다. 14개 동(棟)에서 3개 층을 수직 증축해 최고 27층 총 2373가구 새로 지으며, 늘어나는 300여 가구는 모두 일반분양 한다. ‘가락쌍용1차’는 지난달 10일 시공사 선정을 앞두고 84㎡(이하 전용면적)가 신고가인 16억원에 거래됐다. 올 초에 비해서 1억원이 뛴 값이다. 현재 호가는 16억~17억원으로 형성됐다.

시공을 맡은 쌍용건설 손진섭 상무는 “강남권인 송파구에서 처음으로 대단지 리모델링을 하는 것이어서, 설계와 내부 마감재는 물론 주방 제품까지 신경을 써서 고급스럽게 시공하려고 한다”며 “가락쌍용 1차 리모델링이 완료되면 우리나라 아파트 리모델링의 수준이 한 단계 올라 설 것”이라고 말했다.

리모델링 단지들의 정비사업이 가시화되면서 실거래될 때마다 신고가를 경신하고 있다. ‘문정래미안’(2004년 준공·1696가구)는 일대에서 리모델링 연한인 준공 이후 15년을 채운 후부터 리모델링이 논의돼왔다. 이 단지는 수직 증축·세대 분리 방식을 통해 1950가구로 가구수를 늘릴 계획이다. 이 아파트 정비사업 관계자는 “특히 리모델링을 통해 늘어나는 면적을 활용해 세대구분형 주택으로 부분 임대를 원하는 소유주가 많다”고 했다. 문정래미안은 40평대 이상 중대형 아파트가 대다수라서 세대분리형 리모델링에 대한 집주인들의 선호도가 높다는 것.

문정동 B공인중개사사무소 관계자는 “예컨대 수직증축으로 기존 아파트 가구 수대비 15%까지 늘어난 공간(10평 내외)은 칸막이벽으로 세대를 구분해 원룸 등 임대사업이 가능해진다”며 “이 경우 2주택자가 아닌 1주택자로 간주되지만 임대 수익을 얻을 수 있는 장점이 있다”고 했다. 문정래미안 84㎡ 역시 이달초 16억8500만원에 신고가를 경신했다. 올초에 비해 2억원 가까이 뛴 값이다.

소규모 주택형 위주 아파트인 ‘문정시영’(1989년 준공·1316가구)은 포스코건설을 시공사로 정하고 2~3년 내 이주를 목표로 사업을 진행하고 있다. ‘문정건영’(1993년 준공·545가구)은 GS건설을 시공사로 낙점하고 2023년 이주해 2026년 입주한다는 계획이다. 두 단지 모두 안전진단을 완료했다. 현재 두 단지는 직전 최고 실거래가 보다 약 5000만원이 높은 가격에 매물이 나와있다. 매매호가는 문정시영 46㎡ 8억9000만~10억원, 문정건영은 84㎡ 14억9000만~15억원까지 수준이다.

현지에서는 이 단지들이 리모델링을 완료할 경우 가락동 대단지인 ‘헬리오시티보다’는 조금 낮고 위례신도시보다는 좀 더 높은 시세를 형성할 것이라고 내다본다. 가락동에 위치한 한 공인중개사사무소 관계자는 “가락·문정동은 상급지인 잠실·강남 등의 대체 수요가 몰리는 지역”이라며 “향후 리모델링으로 인한 가치 상승을 기대하고 아파트 원주민들의 자가 거주율이 높아 매물이 부족한 상태여서 집값이 한동안 강세를 나타낼 것”이라고 말했다. 현재 사업을 추진중인 리모델링 단지들은 향후 2027~2028년쯤에는 완공될 것으로 보인다.

수도권 아파트의 노후화가 가속화되는 상황에서 리모델링은 재건축이 불가능한 단지를 중심으로 인기를 끌 것이라는 전망이 우세하다. 그러나 아직까지 리모델링 성공사례가 많지 않은데다, 국토부는 내력벽(하중을 담당하는 벽) 철거 규제는 별다른 완화의 움직임을 보이지 않고 있다. 내력벽 철거가 허용되지 않으면 집 구조를 바꾸는 데 한계가 있다는 것이 가장 큰 단점으로 꼽힌다. 부동산업계 관계자는 “리모델링이 조금씩 진행되는 움직임이 감지되고 있지만 내력벽 철거 허용 여부, 수직증축 활성화 등 세부 사항들이 말끔하게 해결되지 않은 만큼, 가락·문정동 일대의 리모델링의 성공 여부는 시간을 두고 지켜봐야할 것”이라고 했다./손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com


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