입력 : 2021.06.28 03:06
[땅집고] 서울 도봉구 창동 창동19단지 아파트는 전철 1호선 창동역에서 500m 정도 떨어진 도봉구의 대표 아파트다. 2017년 7월 이 아파트 84㎡(이하 전용면적)는 4억4000만원에 팔렸다. 4년 후인 지난달 이 아파트 같은 주택형 실거래가는 12억4000만원, 현재 호가는 14억원에 달한다. 창동의 A 중개업소 관계자는 “도봉구 아파트는 오랫동안 중산층이 크게 무리하지 않고 살 수 있는 가격 수준이었다”며 “몇 년 새 2~3배 뛰면서 이젠 옛날 얘기가 됐다”고 했다.
서울에서 집값이 저렴한 대표적인 지역이었던 도봉구의 아파트 가격이 최근 무섭게 뛰고 있다. 역세권 재건축 추진 아파트 기준으로 84~90㎡ 호가가 14억~15억원에 달한다. 더 이상 집값이 저렴하다고 할 수 없는 수준이다. 지난 1년간 KB부동산 기준 도봉구 아파트값은 41% 뛰어 서울에서 가장 크게 올랐다. 1년 전 서울 25개구 중 25위였던 평당 아파트값 순위도 올해 5월 기준 강북·중랑·은평·금천구를 넘어섰다.
■ GTX-C·재건축 호재에 지난 1년 새 40% 급등
최근 도봉구 아파트값을 끌어올린 두가지 호재는 수도권광역급행철도(GTX)-C와 재건축이다. 도봉구는 도심 접근성이 떨어지고 아파트가 낡아 가격이 저렴했다. 그런데 GTX-C노선과 재건축 사업이 동시 추진되면서 교통·주거 환경이 크게 개선될 것이란 기대감이 커졌다.
특히 창동역 정차가 예정된 GTX-C는 도봉구의 도심 접근성을 획기적으로 개선할 것으로 전망된다. 현재 창동역에서 서울역까지는 1호선으로 30분쯤, 강남구 삼성역까지 55분 정도 걸린다. 그러나 GTX-C가 개통하면 서울역까지 10분 이내, 삼성역까지도 20분 내에 이동 가능할 전망이다.
도봉구에서 집값이 가장 강세를 보이는 단지는 창동역에서 걸어서 10분 정도 거리에 있는 재건축 추진 단지들이다. 최근 안전진단 문턱을 넘어선 창동주공아파트 17~19단지는 반 년만에 약 3억원씩 가격이 올랐다. 창동주공 19단지 84㎡ 실거래가는 작년 말 9억500만원에서 올해 5월 12억4000만원으로 급등했다.
창동민자역사 사업이 다시 속도를 내는 것도 호재로 꼽힌다. 창동민자역사는 창동역을 지하 2층~지상 10층, 연면적 8만7025㎡ 규모 복합시설로 현대화하는 사업으로 2008년부터 추진돼왔다. 사업주체의 분양대금 횡령 사건으로 오랫동안 공사가 중단됐으나 지난5월 새로운 인수자가 나서면서 공사가 재개됐다.
창동역 서측에는 지상 49층 규모 문화산업단지 조성 공사도 진행 중이다. 문화 창업시설, 창업 공간이 조성돼 약 300개 기업이 들어설 전망이다. 약 2만석 규모 ‘서울 아레나(2025년 완공 예정)’, ‘동부간선도로 지하화’ 사업 등도 추진 중이다.
■ 재건축 잘될까…기존 용적률 높고, 초소형도 많아
도봉구 일대 아파트 재건축 사업은 최소 10년은 내다봐야 하는 만큼 아직 사업성을 예측하기 어렵다. 창동 주공 아파트의 경우 중층이어서 기존 용적률이 높고 초소형도 많아 일반분양 물량을 확보하는데 한계가 있다는 분석이다.
최근 안전진단 적정성 검토 문턱을 넘은 삼환도봉 아파트의 경우 현재 용적률이 226%로 허용 용적률인 250%를 거의 채운 상태다. 현실적으로 재건축 추진이 쉽지 않을 것이란 전망이 나오면서 가격 상승폭도 크지 않았다. 이 아파트 83㎡는 지난 5월 7억3000만원에 거래됐고, 호가는 최대 8억원까지 상승했다.
도봉구 일대 새 아파트가 없어 재건축 후 예상 시세는 2km 정도 떨어진 노원구 신축 아파트를 참고해야 한다. 노원구 중심에서 벗어난 외곽의 ‘노원 센트럴 푸르지오’는 지난 3월 84㎡가 12억4000만원에 실거래됐다. 호가는 도봉구 주요 재건축 아파트 현재 시세와 비슷한 14억원 수준이다. 창동역 역세권 아파트가 재건축을 마치면 이보다는 조금 높은 가격을 형성하게 될 것이란 전망이 우세하다.
윤지해 부동산114 연구원은 “경기도 아파트 단지들이 GTX 호재로 30평대 기준 15억원 이상으로 가격이 뛰면서 서울에 속한 도봉구·노원구 일대 아파트값이 오히려 저렴해 보이는 것은 사실”이라며 “하지만 실제 재건축 사업이 본궤도에 오르려면 시간이 오래 걸리고 초과이익환수제와 분양가 상한제를 고려하면 재건축 차익이 생각보다 크지 않을 수도 있다”고 말했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com