[덕은지구 더지엘] '한강뷰' 자랑하지만 아파트보다 비싼 데다 악취까지

최근 아파트 가격이 치솟자 대안으로 오피스텔을 찾는 수요자들이 늘고 있다. 땅집고는 소비자의 알권리를 위해 분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 오피스텔’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스오피스텔] 경기 고양시 덕은지구 ‘더 지엘’

경기 고양시 덕은지구는 서울 마포구 상암동과 맞붙어있어 사실상 서울 생활권에 속한다는 평가를 받는 택지지구다. 이달 덕은지구에 현대건설이 짓는 ‘더 지엘(THE GL)’ 오피스텔이 분양한다. 총 420실 규모로 오피스텔 치고는 가구수가 많은 데다가 한강변에 들어서는 단지라 주목된다. 다만 현재 덕은지구와 서울 연결하는 지하철이 없다. 인근에 하수 처리장이 있어 민원이 많은 지역이다. 또 대부분 주택형이 거실 및 침실 1개로만 구성하는 소형이라 아파트를 대체하기에는 역부족이라는 평가가 나온다.

[땅집고] 덕은지구는 경기 고양 덕양구 덕은동 일대 64만6730㎡를 개발해 총 4815가구를 짓는 택지지구다. 고양의 대표적인 택지지구인 삼송지구(2만4000가구)나 지축지구(8955가구) 등과 비교하면 규모는 작지만, 서울 마포구 상암동과 맞닿아 있어 서울 접근성은 더 좋다는 평가다. 2019년 7월 첫 아파트가 분양한 이후 지금까지 공사가 한창이다.

덕은지구 업무11~12지구에 들어서는 ‘더 지엘’ 오피스텔이 23일 청약 신청을 받는다. 지하 6층~지상 23층, 총 420실 규모다. 지식산업센터인 ‘지엘 메트로시티 한강’ 총 832실 및 근린생활시설 58실을 함께 짓는 복합 단지다. 2024년 6월 입주 예정이다.

[입지 포인트]
☞덕은지구에 지하철역 전무…원종홍대선 빨라야 2030년 개통
☞개교 예정 고등학교 없어…난지물재생센터와 가까워 악취 예상

‘더 지엘’ 오피스텔이 들어서는 덕은지구는 수도권 택지지구 중 서울에서 가장 가깝다. 방송사·엔터테인먼트사가 몰려 있는 마포구 상암동까지 직선 3㎞로 자동차로 10분 걸리며, 가양대교를 통하면 강서구 마곡지구까지도 15~20분 안에 도착한다. 문제는 현재 지구 안에 지하철역이 하나도 없어 체감 거리는 훨씬 멀다는 것. 단지에서 가장 가까운 지하철역이 디지털미디어시티역(6호선과 경의중앙·공항철도)인데, 걸어서 이용할 수 없는 거리다. 단지가 조성된 이후 버스 노선이 신설되면 버스를 타고, 전철역까지 가야한다.

앞으로 교통망은 개선될 여지가 있다. 경기 부천시 원종동에서 덕은역을 거쳐 서울 홍대입구역을 연결하는 16.3㎞ 길이 ‘원종홍대선’이 개통할 예정이다. 하지만 노선이 현재 기획재정부에서 민자적격성심사 진행 중으로 사업 초기 단계이며, 일러야 2030년 개통이 목표라 ‘더 지엘’ 입주시점(2024년) 이후로도 최소 6년은 기다려야 한다.

학군도 약점 중 하나로 꼽힌다. 덕은지구에 2022년 9월 개교 예정인 유치원과 초·중학교 부지가 있지만, 현재 고등학교 부지는 없다. 현재 기준으로 단지에서 직선 3.5㎞ 정도 떨어진 향동고가 가장 가깝다. 버스를 타고 40~50분 정도는 가야 한다.

‘더 지엘’은 덕은지구에 들어서는 단지들 중 하수처리시설인 ‘난지물재생센터’와 가장 가깝다. 난지물재생센터는 서울 서부권에서 나오는 음식물 폐수와 하수, 분뇨 등을 처리하고 있다. 고양시는 여름철에 퇴비 냄새가 난다는 이유로 서울시에 난지물재생센터 이전을 지속적으로 요구해왔지만, 서울시는 시설을 이전하는 대신 2025년까지 분뇨처리시설 등 일부 시설을 지하화하는 방안을 내놓았다.

[지역전문가 평가]
☞덕은지구 최남단 ‘한강뷰 오피스텔’
☞침실 1개짜리 소형 주택형이 대부분

분양 홈페이지에선 ‘영구불변의 한강 조망을 누리는 오피스텔’이란 문구가 눈에 띈다. 단지가 남쪽으로 한강·강변북로를 바로 끼고 지어지기 때문에 추후 덕은지구에 다른 건물이 들어서더라도 한강 조망권을 침해당할 일은 없을 것이라는 설명이다. 다만 모든 가구에서 ‘한강뷰’가 가능한 것은 아니다. 전용 29㎡ C·D타입의 경우 단지 배치상 거실창이 북쪽으로 나있기 때문에, 한강 조망이 어려울 것으로 보인다.

최근 서울을 비롯해 수도권 핵심 지역 집값이 천정부지로 오르면서 아파트 대신 오피스텔을 매수하는 수요자들이 늘고 있다. 하지만 ‘더 지엘’이 아파트를 대체하기는 역부족이라는 평가가 나온다. 주력 주택형이 전용 29㎡(336실)인데, 거실과 침실 1개만 포함하는 소형이다. 최근 시장에서 유행하는 주거형 오피스텔이 주력 상품이 아니다. 그외 침실 2개를 포함하는 37㎡과 60㎡ 물량은 각각 42실에 그친다.

29㎡를 제외한 모든 주택형에 바닥난방이 설치되지 않는 점도 단점이다. 이 오피스텔 입주자모집공고문에는 ‘덕은지구 지구단위계획 시행지침상 업무용지 내 오피스텔의 건축허용기준은 사무구획별 전용 30㎡ 미만에 한하여 온돌, 온수온돌, 전열기 등에 의한 바닥난방 설치가능으로 명시돼있다. 따라서 ‘더 지엘’ 오피스텔 중 전용30㎡ 이상 주택형에는 바닥난방이 설치되지 않는다’는 문구가 있다. 분양 관계자는 땅집고와의 통화에서 “37·60㎡ 입주자들은 유럽이나 미국처럼 바닥에 러그를 깔고, 라디에이터·히터·온풍기로 난방해야 한다”라고 했다.

▶덕은동 S공인중개사사무소
“덕은지구는 경기 고양시 입지지만 사실상 서울 마포구 상암동과 생활권을 공유하면서도 자연환경이 잘 갖춰져 있는 곳이다. 지구가 한강변에 위치해 자동차를 이용해 강변북로, 자유로 등으로 이동이 편리한 것이 장점이다. 다만 대중교통망은 아직 미비하다. 향후 덕은지구 아파트 입주가 본격 시작하면 버스 노선이 신설될 것이고, 장기적으로 보면 대장홍대선 덕은역도 개통할 예정이므로 ‘더 지엘’ 미래가치가 있다고 본다.”

[투자 포인트]
☞아파트보다 비싼 분양가…60㎡ 최고 8억5600만원
☞청약 당첨돼도 시세차익 기대하긴 어려울 듯

‘더 지엘’ 오피스텔은 아파트와 달리 분양가상한제를 적용받지 않아 분양가가 다소 비싸다. 이 오피스텔 분양가는 주택형별로 ▲29㎡ 3억6343만~4억571만원(평당 2564만원) ▲37㎡ 4억6430만~4억9767만원(평당 2672만원) ▲60㎡ 7억8342만~8억5686만원(평당 2828만원) 등이다. 이달 기준 고양시 아파트 평균 매매가(3.3㎡당 1711만원)보다 최대 65% 높다.

그동안 덕은지구에 분양한 아파트 분양가가 ▲2019년 6월 ‘덕은대방노블랜드’ 1850만원 ▲2020년 5월 ‘DMC리버포레자이’ 2630만원, ‘DMC리버파크자이’ 2538만원 ▲2020년 12월 ‘덕은삼정그린코아더베스트’ 1490만원, ‘호반써밋DMC힐즈’ 1965만원이었다. 물론 지역 부동산 업계에선 입주 시점이 되면 고분양가 논란을 겪었던 덕은지구 아파트 시세도 분양가를 훌쩍 뛰어 넘을 것으로 예상하고 있다. 그럼에도 오피스텔인 ‘더 지엘’이 아파트 시세를 따라 갈 수 있을지는 의문이다.

주변 오피스텔 매매가격과 비교해도 분양가가 저렴한 편이 아니다. 현재 덕은지구에 ‘더 지엘’ 외에는 오피스텔 단지가 없고, 직선 2㎞ 떨어진 서울 마포구 상암동의 오피스텔과 비교할 수 있다. 상암동 ‘상암DMC푸르지오시티’ 오피스텔 60㎡는 2018년 5억9694 최고가에 팔린 후 현재 6억2600만원 최고가에 매물로 나와 있다. ‘더 지엘’ 분양가(7억8342만~8억5686만원)는 서울 상암동 오피스텔보다 1억6000만~2억3000만원 정도 더 높은 셈이다.

▶땅집고 자문단 A
“‘더 지엘’은 굉장히 고분양가에 분양하는 오피스텔이다. 지금까지 덕은지구 아파트 ‘호반써밋DMC힐즈’ 84㎡가 최고 6억5700만원대, 고분양가 논란을 겪었던 ‘DMC리버포레자이’ 84㎡가 최고 8억9600만원대에 분양한 바 있다. 그런데 ‘더 지엘’은 평수가 더 작은 60㎡가 7억원 후반에서 8억원 초반대니 분양 가격을 냉정하게 따져 볼 필요가 있다.”

▶땅집고 자문단 B
“지난해 아파트 청약 경쟁률이 치솟으면서 주거형 오피스텔에도 수요가 몰리는 추세이기는 하지만, ‘더 지엘’의 경우 워낙 고분양가라 초기 완판을 달성하기는 어려울 것으로 본다. 게다가 29㎡는 원룸형이고 37·60㎡는 투룸형에 그쳐 아파트 대체재로서는 여러 모로 아쉽다. 통상 오피스텔이 아파트 수요를 흡수하려면 침실 3개 이상은 갖춰야 하는데, 25평(59㎡) 아파트와 비견되는 60㎡ 주택형이 침실 2개만 포함하니 상품성 면에서 경쟁력이 다소 떨어지는 것으로 보인다.” /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com, 손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

▶그래서 세금이 도대체 얼마야? 2021년 전국 모든 아파트 재산세·종부세 땅집고 앱에서 공개. ☞클릭! 땅집고 앱에서 우리집 세금 바로 확인하기!!