주담대 문턱 낮아진다…올 하반기 달라지는 부동산 제도들

[땅집고] 올해 하반기부터는 서민·실수요자 주택담보대출 요건이 완화하고 혜택도 확대된다. 3기 신도시 인천계양을 비롯해 4400가구 규모 사전청약도 시작한다. 하반기(7∼12월)에는 정부의 부동산 규제강화 기조가 유지되는 가운데, 사전청약 등을 통해 실수요자들에게 공급을 확대하는 제도가 본격적으로 시행될 전망이다. 부동산정보업체 직방이 21일 하반기 부동산 시장에서 새로 시행·변경되는 제도를 정리했다.

우선 내달 1일부터 내 집 마련을 위해 주택담보대출 우대 혜택이 확대된다. 부부합산 소득 기준이 8000만원 이하에서 9000만원 이하로 상향 조정되며 생애최초 구입자는 1억원 미만까지 가능하다. 주택가격 기준도 투기과열지구는 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정대상지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화된다.

또 담보인정비율(LTV) 우대폭이 10%포인트에서 최대 20%포인트로 확대된다. 투기과열지구 내 6억~9억원 주택은 50%, 조정대상지역 5억~8억원은 60%로 10%포인트를 확대 적용한다. 다만 우대혜택이 가계부채와 시장에 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도는 4억원이다.

같은 날부터 청년들의 주거비용 부담을 줄일 수 있도록 청년 맞춤형 전세 보증의 1인당 한도를 최대 7000만원에서 최대 1억원으로 높이고, 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 낮춘다. 공급 규모 제한(총 4조1000억원)도 폐지한다.

이와함께 투기 목적으로 토지를 소유하지 못하도록 주말·체험영농 목적의 농지를 사업용 토지에서 제외한다. 공익사업 추진에 따라 협의 매수·수용되는 토지는 사업 인정 고시일부터 5년 이전에 취득해야 사업용 토지로 인정된다. 종전에는 사업인정고시일부터 2년 이전에 취득하면 사업용 토지로 인정됐던 부분이 강화된 것이다. 법인세법상 사업용 토지 기준도 이 기준과 동일하게 적용된다.

내달 14일부터는 주택가격 안정을 위해 투기과열지구는 1년 단위로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정·해제해왔으나 이 주기가 조정대상지역과 같이 ‘반기’ 단위로 단축될 예정이다.

같은날부터 주민이 원할 경우 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업 시행자 등으로 참여해 사업을 촉진하는 새 정비사업 유형인 공공재개발·공공재건축이 신설된다. 두 유형의 신설 사업은 용적률이나 도시공원·녹지 확보 기준을 완화하는 특례가 적용된다.

내달 15일부터는 3기 신도시인 인천계양을 비롯해 총 4400가구가 첫 사전청약을 시작한다. 인천계양에는 신혼희망타운 300가구를 포함해 1100가구가 공급될 예정이다. 그밖에 남양주진접2(1600가구), 성남복정1(1000가구), 의왕청계2(300가구), 위례(400가구)가 사전청약을 준비 중이다. 사전청약은 10월(2차), 11월(3차), 12월(4차)에도 이어진다.

8월19일이후부터는 공공주택 유형 중 ‘지분적립형 분양주택’이 추가된다. 지분적립형 분양주택은 주택을 분양받은 사람이 주택의 일부 지분을 우선 취득하고 나머지 지분에 대해서는 장기간(20∼30년)에 걸쳐 분할 취득하는 방식이다. 초기 비용이 적게 들고 장기 거주가 가능하다는 장점이 있으며 지분을 모두 취득하면 명의변경이 가능하다.

9월 10일 이후에는 종전에는 부정한 방법으로 체결된 주택 공급계약은 취소된다. 기존 법령에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 ‘취소할 수 있다’로 해석했지만, 앞으로는 ‘반드시 취소해야 한다’로 문구가 바뀐다. 다만 공급 질서 교란 행위가 있었다는 사실을 모르고 주택(또는 주택 입주자 지위)을 취득한 선의의 매수인은 자신이 공급 질서 교란 행위와 무관함을 소명하면 공급 계약을 취소당하지 않을 수 있다.

10월14일 이후부터는 공공재개발의 사업성을 위해 공공재개발로 공급되는 주택은 분양가상한제가 적용되지 않는다. 다만 민간택지 분양가상한제 적용 지역에서 공급되는 공공재개발 주택은 거주 의무(최대 5년)와 전매 제한(최대 10년)이 적용된다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com



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