입력 : 2021.06.16 03:25
[땅집고] “안전진단을 이미 통과했고 추진위원회 설립 단계에 있어 조합 설립을 눈앞에 둔 단지들을 9월 이전 매수하는 것이 사실상 서울에서 마지막으로 재건축 아파트에 투자하는 기회가 될 것이다.”
서울 재건축 업계에서 ‘추진위 설립 후 안전진단을 통과한’ 단지 몸값이 높아질 전망이다. 최근 정부와 서울시 합동 발표에 따라 오는 9월쯤 도시및주거환경정비법(도정법) 개정이 이뤄지면 재건축 첫 단계인 안전진단을 통과한 단지에 투자해도 조합원 지위를 양도받을 수 없게 되면서 재건축 투자가 사실상 막힌다. 이에 따라 법 개정 전, 조합원 지위 양도가 가능한 아파트를 사들이려는 ‘막차 수요’가 몰릴 것이란 전망이 나온다.
■ “추진위 설립·안전진단 모두 통과한 단지에 수요 몰릴 것”
일반적인 아파트 재건축 추진 절차는 ▲안전진단 ▲정비구역 지정 ▲추진위원회 설립 ▲조합설립 ▲시공사 선정 ▲사업시행인가 ▲관리처분계획인가 ▲이주 및 철거 ▲착공 및 분양 등이다. 현재 재건축 아파트를 투자하기 가장 좋은 시점은 ‘조합설립인가 직전’으로 꼽힌다. 재건축 조합이 설립되면 조합원 지위 양도가 불가능하고, 작년 6·17대책에서 발표된 ‘재건축 2년 실거주 요건’이 도정법 개정 전 조합 설립 단지에는 적용되지 않기 때문이다.
하지만 국토부와 서울시 예고대로 법 개정이 이뤄지면 조합원 지위 양도 시점이 재건축 시작 시점인 안전진단 이후로 앞당겨진다. 결국 재건축을 사고 싶다면 안전진단 통과 직전 단지에 투자할 수밖에 없다.
이 때문에 법 개정 전까지 투자 가능한 매물을 선점하려는 막차 수요가 몰릴 것이란 예상이 나온다. 안전진단을 통과했고 추진위가 설립된 단지가 타깃이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “아직 안전진단을 통과하지 않은 단지는 언제 통과할 수 있을지 알기 어렵다”며 “안전진단과 추진위 설립이 모두 이뤄진 단지가 얼마되지 않아 투자자간 눈치 싸움이 치열할 것”이라고 말했다.
■ 잠원동 신반포 25차·도곡동 삼익 등 8개 단지 주목
서울 재건축 업계에서 ‘추진위 설립 후 안전진단을 통과한’ 단지 몸값이 높아질 전망이다. 최근 정부와 서울시 합동 발표에 따라 오는 9월쯤 도시및주거환경정비법(도정법) 개정이 이뤄지면 재건축 첫 단계인 안전진단을 통과한 단지에 투자해도 조합원 지위를 양도받을 수 없게 되면서 재건축 투자가 사실상 막힌다. 이에 따라 법 개정 전, 조합원 지위 양도가 가능한 아파트를 사들이려는 ‘막차 수요’가 몰릴 것이란 전망이 나온다.
■ “추진위 설립·안전진단 모두 통과한 단지에 수요 몰릴 것”
일반적인 아파트 재건축 추진 절차는 ▲안전진단 ▲정비구역 지정 ▲추진위원회 설립 ▲조합설립 ▲시공사 선정 ▲사업시행인가 ▲관리처분계획인가 ▲이주 및 철거 ▲착공 및 분양 등이다. 현재 재건축 아파트를 투자하기 가장 좋은 시점은 ‘조합설립인가 직전’으로 꼽힌다. 재건축 조합이 설립되면 조합원 지위 양도가 불가능하고, 작년 6·17대책에서 발표된 ‘재건축 2년 실거주 요건’이 도정법 개정 전 조합 설립 단지에는 적용되지 않기 때문이다.
하지만 국토부와 서울시 예고대로 법 개정이 이뤄지면 조합원 지위 양도 시점이 재건축 시작 시점인 안전진단 이후로 앞당겨진다. 결국 재건축을 사고 싶다면 안전진단 통과 직전 단지에 투자할 수밖에 없다.
이 때문에 법 개정 전까지 투자 가능한 매물을 선점하려는 막차 수요가 몰릴 것이란 예상이 나온다. 안전진단을 통과했고 추진위가 설립된 단지가 타깃이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “아직 안전진단을 통과하지 않은 단지는 언제 통과할 수 있을지 알기 어렵다”며 “안전진단과 추진위 설립이 모두 이뤄진 단지가 얼마되지 않아 투자자간 눈치 싸움이 치열할 것”이라고 말했다.
■ 잠원동 신반포 25차·도곡동 삼익 등 8개 단지 주목
땅집고가 부동산114와 서울시, 각 조합을 대상으로 취재한 결과 서울에서 ▲재건축 안전진단 통과 ▲추진위원회 승인 등 두 조건을 모두 갖춘 단지는 총 8곳이다. 강남구 대치동 은마아파트가 대표적. 은마아파트 인근 A 공인중개사무소 관계자는 “은마아파트 소유주들은 이번 규제에 따라 재건축이 끝날 때까지 아파트 처분이 어려워져 악재로 받아들인다”면서도 “투자자들은 오히려 이번이 마지막 기회가 될 것으로 보고 있다”고 했다. 도곡동 우성아파트, 송파구 잠실동 우성1·2·3단지 등도 마찬가지다.
여의도 시범아파트와 수정·미성아파트도 안전진단을 통과하고 추진위가 설립된 단지다. 김 소장은 “은마나 시범아파트 같이 서울시가 지구단위계획을 확정하지 않았다는 이유로 재건축이 진행되지 않는 단지는 인허가 상황에 따라 투자 위험이 높아 주의해야 한다”고 했다.
추진위가 설립됐지만 아직 안전진단을 통과하지 못한 아파트도 눈여겨볼 필요가 있다. 서울시가 재건축 투자 규제를 대폭 강화한만큼, 앞으로 안전진단 통과 문턱은 오히려 낮아질 것이란 전망이 나오기 때문이다. 서울시 재건축 추진 아파트 중 이런 요건을 갖춘 단지는 도곡동 개포우성5차, 여의도동 광장아파트, 이태원동 청화아파트 등 3곳이다.
추진위 설립 이전에 예비안전진단을 통과했거나 안전진단을 앞둔 단지도 관심이 높다. 이 단지들은 9월 법 개정 이전 또는 안전진단 통과 이전까지 매수하면 조합원 지위 승계가 가능하다. 예비안전진단을 통과한 상계주공1·3·9·11·13단지, 양천구에선 신월동 신안약수아파트에 매수 문의가 몰리는 분위기다.
하지만 안전진단 통과부터 추진위 설립, 조합 설립을 거쳐 재건축 사업을 완료할 때까지는 긴 시간이 필요하다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “정비사업은 통상 10년 이상 걸리는데 사업 초기인 안전진단 단계에서 규제가 적용되면 사업 추진 동력을 상실할 우려가 있다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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