"절세법이래" 부부 공동명의 했다가…세금 2배 날벼락

[땅집고] 결혼 10년차 A씨 부부는 5년 전 내 집 마련에 성공한 이후 여유 자금으로 아파트 한 채를 더 구입했다. 지금까지 A씨 명의로만 아파트를 보유했는데, 집이 한 채 더 늘어나니 각종 세금 부담이 만만찮았다. A씨는 아내에게 주택 한 채를 전부 증여해야 할지, 절반 지분만 공유하는 것이 나을지 고민에 빠졌다.

최근 세금 부담이 급격히 늘면서 부부가 아파트를 보유할 때 명의를 어떻게 설정하느냐가 중요한 문제가 됐다. 종합부동산세는 기본적으로 개인별 과세여서 단독명의보다 공동명의로 할 때 세금 부담이 적다. 절세를 위해 공동명의를 선택해도 각 아파트를 단독명의로 할지, 부부가 함께 지분을 나누는 공동명로 할지에 따라 납부해야 할 세액도 달라진다. 부부가 보유한 주택 수와 보유 기간 등을 고려해 전략적으로 보유 형태를 결정한다면 절세 효과를 높일 수 있다.

■ 1가구 1주택 부부: 연령과 보유기간에 따라 선택해야

종부세는 개인별 과세여서 단독명의와 공동명의에 따라 큰 차이가 발생한다. 특히 세대별 보유 주택 수와 보유 형태에 따라 종부세 부담이 달라진다.

부부가 합쳐서 1주택을 보유한 경우 연령과 보유기간에 따라 두 가지 중 유리한 방식을 선택할 수 있다. 우선 주택을 단독 소유한 경우 9억원을 기본 공제받고 나머지 금액에 일반 세율을 적용한 후 산출된 세액을 납부해야 하는데, 소유자가 60세 이상이면 고령자공제를 받을 수 있다. 5년 이상 보유했다면 장기보유특별공제도 받는다. 두 공제를 모두 합쳐 최고 한도는 80%다.

예를 들어 공시가격 15억원짜리 아파트 1채를 소유한 부부가 단독명의로 보유했다고 가정하자. 소유자 연령이 70세 이상이면서 보유기간 15년 이상이라면 납부해야 할 종부세는 81만1200원이 된다. 그런데 소유주가 60세 미만이면서 주택 소유기간이 5년 미만이라면 장기보유공제를 받을 수 없어 종부세는 405만6000원으로 5배쯤 늘어난다.

같은 주택을 부부가 공동명의로 보유한다면 어떨까. 이때는 주택 가액을 둘로 나눈 금액에서 각각 6억원 기본 공제 후 일반세율을 적용한다. 소유주가 60세 미만이면서 보유기간 5년 미만인 부부가 6억원씩 공제받아 각자의 세금을 합치면 174만6000원이다.

결국 소유주가 ▲60세 이상이면서 보유기간 5년 이상이라면 단독소유로 과세받는 방법을 선택하는 것이 유리하고 ▲소유주가 60세 미만이면서 보유기간이 5년 이하로 짧다면 공동명의가 더 유리하다.

■ 1가구 2주택 부부: 1채씩 보유해야 유리

현행 종부세법에 따르면 개인별로 다주택자에게는 중과세율을 적용한다. 중과세율은 일반세율보다 2배 이상 높다. 중과세율은 조정지역 내 주택이 2가구 이상이거나 조정지역과 무관하게 3가구 이상일 때 적용한다.

종부세는 보유 주택 수를 따질 때 공동으로 보유하는 주택도 1주택을 소유한 것으로 본다. 따라서 2주택을 어떤 형태로 소유하느냐에 따라 종부세가 2배 이상 차이날 수도 있다.

배우자 증여로 종부세를 낮추는 것이 가장 효과적인 방법이다. 하지만 증여세와 취득세 부담이 늘어날 수 있다는 점을 고려해야 한다. 다만 취득세와 증여세는 한 번만 내면 되고, 종부세는 매년 내야 하기 때문에 한 번에 내는 취득·증여세와 종부세 절감 효과가 상쇄되는 기간을 잘 계산해 전략적으로 증여하면 좋다.

그렇다면 부부가 서울의 시세 15억원 아파트 2채를 보유한 경우 어떻게 보유하는 것이 나을까. 보유 형태는 3가지가 있다.

①부부 중 한 사람이 2주택 모두를 단독 소유하는 방법
②2개 주택 모두 공동명의로 보유하는 방법(각각 주택의 지분을 50%씩 공유)
③부부가 주택을 1채씩 보유하는 방법이다.

먼저 ①부부 중 한 사람이 모든 주택을 단독으로 소유하는 것은 좋지 않다. 단독 소유한 경우 기본공제는 6억원이지만 부부가 공동 소유하면 부부가 각각6억원을 공제받기 때문에 공제금액이 12억원으로 대폭 늘어난다. 종부세도 누진세여서 과세표준이 낮아지면 적용 세율도 낮다. 따라서 단독명의보다 공동명의가 유리하다.

공동명의로 할 경우에도 ②두 채 모두 공동명의로 하는 경우 부부가 모두 두 채를 보유한 것으로 보아 중과세율을 적용한다. 각각 한 채씩 보유하는 경우보다 2배 이상 종부세를 부담할 수 있다. 단독명의 주택을 공동명의로 만드는 과정에서 취득세, 양도소득세, 증여세도 발생한다. 이 때문에 ③번처럼 부부가 1채씩 보유하는 방법이 가장 현명하다.

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