6월1일 부동산 시장에 한꺼번에 닥쳐올 3가지 충격

[땅집고] 6월 1일을 기점으로 부동산 시장에 강한 충격파를 가져올 규제 3가지가 동시에 시행된다. 지난 4년간 주택 소유자에게 각종 불이익을 줘 집값을 잡겠다는 정책을 펼쳐온 문재인 정부와 더불어민주당의 ‘규제 완결판’이 이날 일제히 시행된다. 여당은 서울·부산시장 재보선에서 참패한 뒤 실패한 부동산 규제 완화를 검토했으나, 당내 강경파 반대에 부딪혀 예고했던 규제를 대부분 그대로 강행하는 쪽을 택했다.

우선 강화된 부동산 세금 제도가 본격 적용된다. 다주택자가 6월 1일부터 집을 팔 때 양도소득세 최고세율이 75%로 오른다. 재산세와 종합부동산세 과세 대상도 이날을 기점으로 확정된다. 다만 실제로 이들에게 어떤 세율이 적용될지는 추후 논의에 따라 달라질 수 있다. 이에 더해 같은 날 전월세 신고제 역시 시행된다.

① 다주택자·단기거래 양도세 최고 75%로 인상

정부는 단기 보유 주택에 대한 양도세를 인상한다. 6월부터 1년 미만 보유 주택을 거래할 때 양도세율이 기존 40%에서 70%로 오른다. 1년 이상 2년 미만 보유 주택에 적용하는 세율은 기본세율(6∼45%)에서 60%로 오른다.

분양권 양도세도 오른다. 현행 세법은 분양권을 양도하는 경우 조정대상지역이라면 50%, 나머지 지역이라면 ▲1년 미만 보유 50% ▲1년 이상~2년 미만 보유 40% ▲2년 이상 보유시 기본세율(6~42%)을 적용해 양도세를 각각 매긴다. 하지만 6월 1일 이후 분양권을 팔면 지역에 관계 없이 세율이 크게 오른다. 보유 기간에 따라 1년 미만 70%, 1년 이상 60%다. 다만, 분양권 거래 시장에선 탈세 목적의 다운계약이 일반화돼 있어 분양권 양도세 강화가 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이라는 관측도 나온다.

규제지역 내 다주택한 양도세율도 10%포인트씩 오른다. 현재는 2주택자의 경우 기본 세율에 10%포인트를, 3주택 이상은 기본 세율에 20%포인트를 더해 부과했다. 하지만 앞으로 2주택자는 기본 세율에 20%포인트를, 3주택자 이상은 30%포인트를 추가한다. 양도세 최고 세율이 기존 65%에서 75%로 오르는 것이다.

여당에서는 1주택 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 상향하는 방안을 두고 논의 중이다. 다만 주택을 매각해 이미 현실화한 소득이 발생했다는 점, 기존 제도상 장기보유와 고령자공제 등을 통해 최대 80%까지 공제받을 수 있다는 점 때문에 완화를 망설이고 있다.

② 다주택자는 보유세도 인상…1주택자는 완화 가능성도

6월부터 종합부동산세와 재산세도 오른다. 종부세는 올해부터 일반세율이 기존 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 오른다. 조정대상지역 2주택자나 3주택자 이상에 적용하는 세율은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 인상된다. 법인에는 6% 단일세율이 적용된다. 세율 인상으로 강남권에 아파트 2채를 보유한 다주택자는 집을 보유했다는 이유만으로 1억원에 육박하는 세금을 부담해야 할 수도 있다.

다만 1주택자 재산세는 완화 가능성이 높다. 재산세 과세기준일이 매년 6월1일이지만 소급적용도 가능하다. 여당은 1주택자 재산세 감면 기준을 공시가격 6억원 이하 주택에서 9억원 이하까지 확대하기로 했다. 1가구 1주택자가 보유한 공시가격 9억원 이하 주택에 재산세율을 3년간 0.05%포인트씩 깎아주는 방식이다. 이에 따라 전국 44만여 가구가 평균 18만원 가량 재산세 감면 혜택을 볼 것으로 예상된다. 단 6월 중 세법 개정이 완료돼야 한다.

그러나, 집값과 세율이 워낙 큰 폭으로 오른 상황에서 주택 보유자들이 체감하는 세금 인하 폭은 크지 않을 것으로 예상된다. 종부세 완화 방안은 아직 확정하지 않았다. 공시가격 상위 2% 과세안 등이 거론되지만 당내에서 반대가 많은 상황이다.

정부는 강화된 세제가 본격 시행되는 6월 1일 이전까지 다주택자 매물이 상당수 나오면서 부동산 시장 안정을 기대했지만 이런 기대는 빗나갔다. 다주택자는 자녀에게 증여하거나, ‘정권이 바뀌면 규제가 바뀔 것’이라고 기대하며 버티기에 들어간 경우가 많았기 때문으로 분석된다. 다만, 정부가 다주택자 종부세와 재산세를 큰 폭으로 올린 상황에서 올 하반기 ‘세금 폭탄’이 현실화하면 매물이 추가로 나올 가능성도 있다.

③ 보증금 6000만원 초과는 전월세 신고제 시행

오는 6월 1일부터 전월세 신고제(임대차 신고제)도 시행된다. 전월세 급등 주범으로 꼽히는 ‘임대차 3법’의 완결판이다. 보증금이 6000만원을 초과하거나 월세가 30만원 넘는 주택 임대차 계약은 모두 임대인이나 임차인이 계약일로부터 30일 내에 자자체에 거래 내용을 신고해야 한다. 반전세(보증부 월세)의 경우 보증금이나 월세 중 하나라도 이 기준을 초과하면 신고 대상이 된다. 갱신 계약을 한 경우엔 종전 임대료와 계약갱신청구권 행사 여부도 신고해야 한다. 전월세신고제가 시행되면 계약금액과 기간, 신규·갱신 계약 여부, 기존 계약 대비 임대료 증감액 등을 파악할 수 있어 시장 정보가 보다 투명하게 공개될 전망이다.

만약 신고하지 않으면 미신고 기간과 계약금액에 비례해 4만원에서 100만원까지 과태료를 차등 부과한다. 제도 시행 첫 1년간은 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영한다. 정부는 이 정책으로 임대차 시장이 투명해지고 임차인 보호 기능이 강화되는 계기가 될 것이라고 주장한다. 반면 신고제로 전월세 수입이 노출된 집주인들이 전월세를 올려 세입자에게 부담을 전가하고, 결과적으로 임대료가 오를 것이라는 주장도 있다. 전월세 신고제를 통해 구축한 부동산 거래정보가 임대소득에 대한 과세 자료로 활용될 수 있다는 우려도 나온다.

주택 시장에선 정부와 여당의 부동산 정책이 비정상적 상태로 흐르고 있다는 평가가 나온다. 집값과 전월세 안정 등의 목표가 아니라 정치적인 역학 관계에 따라 정책과 규제가 결정되고 있기 때문이다. 심교언 건국대 교수는 “주택 유무나 1주택·다주택에 관계 없이 정부가 내세우는 정책과 규제의 의도만 보고 내 집 마련, 임대주택 마련 전략을 세우는 것은 아주 위험하다”며 “규제의 부작용, 정책의 실패를 염두에 두고 개인들이 알아서 움직여야 할 시점”이라고 말했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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