날개 단 공공재개발…외려 민간보다 유리하기까지?

[땅집고] 오세훈 서울시장이 26일 발표한 재개발 규제 완화 대책으로 기존 재개발 추진 지역에서는 선택의 폭이 넓어질 전망이다. 용적률 완화와 사업 기간 단축이 예상되는 ‘민간 재개발’ 방식뿐 아니라, 정부가 기존에 추진 중인 ‘공공 재개발’을 추진하기도 용이해졌기 때문이다. 전문가들은 이번 대책의 핵심으로 꼽히는 ‘주거정비지수제’ 폐지로 재개발 첫 단계인 구역지정 문턱을 넘어선 단지 상당수가 민간재개발보다 오히려 공공재개발을 택할 가능성이 높다고 본다.

■주거정비지수제 폐지…공공재개발 추진도 쉬워져

서울시는 재개발 구역 지정 요건으로 주거정비지수제를 폐지하고 노후도(건물 동수 3분의 2 이상·구역면적 1만㎡ 이상)를 충족하고 노후도·접도율 등 4가지 선택항목 중 1개 요건을 충족하면 구역 지정이 가능하도록 했다. 지금까지 노후도 평가시 ‘연면적 기준 60%’를 반드시 충족해야 했고, 이 때문에 구역 해제 후 신축빌라 등이 들어선 곳에서는 구역 지정이 사실상 불가능했다.

서울시의 재개발 구역 지정 요건은 정부가 추진하는 공공재개발에도 그대로 적용된다. 즉, 그동안 공공재개발 후보지로 거론되던 곳들은 주거정비지수제 요건을 충족하는 곳에 한정돼 있었지만 앞으로는 추진 가능 구역 범위가 크게 늘어난다. 서울시가 재개발 구역 지정 요건을 완화하면서 공공재개발 추진 역시 훨씬 수월해진 셈이다.

■ “뉴타운 해제지는 공공재개발이 더 유리할 듯”

주거정비지수제에 따라 정비구역 지정요건을 채우지 못했던 사업지는 뉴타운 해제구역 중심으로170여곳에 달한다. 주거정비지수제 폐지로 정비구역 지정이 가능해진 구역들은 민간 재개발과 공공재개발 중 유리한 곳을 선택하게 될 전망이다. 그런데 사업기간과 추진 가능성면에서 민간 재개발보다 공공 재개발이 유리하다는 분석이 나온다.

① 민간 재개발 인허가 단축 효과 공공재개발과 유사

일단 이번 규제 완화 대책으로 민간 재개발 추진도 수월해진 것이 사실이다. 우선 서울시가 도입하기로 한 ‘공공기획’ 방식을 통해 정비구역 지정까지의 초기 사업 기간이 대폭 단축된다. ‘공공기획’은 재개발 초기 단계 중 사전타당성조사에서 정비계획수립 단계를 서울시가 주도해 기존 3년에서 1년 2개월로 단축하는 것이 핵심이다. 이에 따라 ‘최초 주민제안’부터 ‘정비구역 지정’이 완료될 때까지 기간이 기존 5년에서 2년으로 줄어든다.

하지만 이 점은 정부가 추진하던 공공재개발과 별 차이가 없다. 정부는 공공재개발을 통해 올 3월쯤 공공재개발 후보지로 선정된 지역은 올해 또는 내년 상반기쯤, 길어야1년 6개월 이내에 ‘정비구역 지정’을 마무리할 수 있도록 할 계획이었다. 서울시 관계자는 “공공재개발 방식에서는 사전타당성 조사 주민동의 단계 등을 생략해 인허가 절차를 단축한다”며 “공공재개발이든, 공공기획이든 정비구역까지 인허가 기간을 최소화하는 취지는 동일하다”고 말했다.

정비구역 지정 이후에는 공공재개발과 공공기획 모두 민간 재개발처럼 사업시행인가, 관리처분인가 절차를 거쳐야 착공할 수 있다. 단, 공공재개발은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 등을 개정해 사업시행인가 전 필요한 건축심의, 교통환경영향평가 등의 절차를 통합해 심의하도록 했다. 국토교통부와 LH(한국토지주택공사) 등에 따르면 이를 통해 구역지정 이후 착공까지 기간이 기존 10년에서 약 5년으로 단축돼 주민 제안부터 착공까지 약 6년 안에 재개발 사업이 가능하다.

② 용적률·층수·분양가 산정 모두 공공재개발이 더 유리

용적률과 층수 등 건축 조건을 봐도 정부의 공공재개발 방식이 더 유리하다. 공공재개발은 모든 사업지에 1단계 종상향 또는 국토계획법상 용적률의 최대 120%를 부여한다. 2종 일반주거지역은 3종 일반주거지역(용적률 300% 이하)으로 상향할 수 있다. 최대 층수는 50층이다.

서울시는 정비구역으로 지정된 곳 중 7층 높이 제한이 있는 2종 일반주거지역에 한해 재개발 추진시 층수 규제를 폐지하기로 했다. 이에 따라 7층 높이 제한이 있는 2종 일반주거지역도 높이 제한 없는 2종일반주거지역과 동일한 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%·최대 25층까지)을 허용한다.

2종 일반주거지역에 대한 이 같은 층수·용적률 규제 완화는 공공재개발에도 똑같이 적용된다. 이 때문에 단순히 용적률과 층수 제한을 놓고 비교하면 공공재개발을 선택하는 것이 유리하다.

하지만 공공재개발의 경우 늘어나는 용적률의 50%를 반드시 공공(임대)주택으로 기부채납해야 한다. 이에 따라 공공재개발의 경우 전체 물량에서 공공(임대)가구가 차지하는 비중이 약 25%로 추정된다. 만약 민간재개발을 택하면 임대가구가 차지하는 비중이 평균 20% 이하로 예측된다. 서울시는 ‘공공기획’ 재개발 사업에서 공공기여가 어떤 방식으로 이뤄질 것인지 이번 발표에서는 구체화하지 않았다. 다만 서울시는 “공공성이 가미된 도시 계획, 설계 디자인 등이 주로 고려될 것”이라고 했다.

공공재개발의 경우 분양가 상한제를 적용하지 않는 혜택도 준다. 이 때문에 종합적으로 사업성을 따져보면 공공재개발이 더 유리하다.

다만 공공재개발의 경우 공공기관이 공동 시행자로 참여한다는 것이 치명적인 단점이 될 수 있다. 상당수 재개발 구역에서는 공공기관이 개입한다는 점에서 동호수 배치, 건축 설계, 시공사 선정, 수익 배분 등 여러 면에서 간섭받는 것을 부담스러워 한다.

③ 과거 사업성 없던 지역은 민간재개발 추진 쉽지 않아

뉴타운 해제지역 상당수는 과거에도 민간 재개발을 추진하다가 사업성이 없어 무산됐던 곳들이다. 구역 지정을 받더라도 민간 재개발을 다시 추진하기가 구조적으로 쉽지 않다는 관측이 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “애초에 대다수 재개발 구역이 해제됐던 이유가 재개발 사업성이 부족했기 때문인데, 이번에 서울시가 준비한 민간 재개발 인센티브가 결정적인 사업성 증대를 가져오기는 어렵다”며 “사업성이 떨어지는 지역은 공공기여 비중이 높더라도 1종 종상향 등 인센티브가 큰 공공재개발을 택하는 게 더 유리하다고 판단할 가능성이 높다”고 말했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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