확정일자 안 받아도 이것만 하면 보증금 돌려받을 수 있다

[GO부자에게 물어봐] 상가에 딸린 방, 경매 넘어간다면…

[Question]
서울에서 채소 가게를 운영하는 A씨. 보증금 3000만원, 월세 50만원에 임차하고 있다. 판매 공간과 더불어 방도 한 개 딸려 있어 가족과 함께 상가에서 살고 있다. 그런데 어느날 상가 건물이 경매에 넘어가고 말았다. 사업자등록 신청은 하지 않은 채 주민등록 전입신고만 한 상태인데, 보증금을 온전히 돌려받지 못할까봐 걱정이다. A씨 친구는 “대항력만 갖춰 놓으면 보증금은 안전하게 회수 가능하니 걱정말라”고 조언했다. A씨는 대항력이 정확히 무엇인지, 정말 전입신고만 해도 보증금을 돌려받을 수 있는지 궁금해졌다.

[Answer]
임대차 관계에서 대항력이란 임차인이 제 3자에게 자신의 권리(보증금)를 주장할 수 있는 효력을 말한다. 일반적인 주택의 경우 등기(登記)가 없어도 임차인이 주택 인도(引渡)와 주민등록(전입신고)을 마쳤다면 그 다음날부터 제 3자에 대한 대항력을 갖는다.

반면 상가 대항력은 요건이 다르다. 주택과 마찬가지로 등기는 없어도 되지만, 임차인이 건물 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청해야 그 다음날부터 제 3자에 대한 대항력이 생긴다(상가건물임대차보호법 제3조 참조).
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A씨처럼 상가 임차인이 사업자등록을 하지 않았다면 상가건물임대차보호법상 보호받을 수 없는 셈이다. 다만 상가에 딸린 방에서 실제로 가족과 함께 실거주하고 전입신고까지 마쳤다면 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있다. 임대보증금이 소액이어서 경매 배당 절차에서 최우선변제를 받을 수 있을 것으로 보인다.
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임차인이 주택임대차보호법상 보호를 받으려면 현재 살고 있는 건물이 주거용, 즉 주택이어야 한다. 이때 주거용 건물 여부는 공부상으로만 판정하는 것은 아니다. 실제 주거용으로 쓰고 있다면 주택으로 간주하는 것. 대법원 87다카2024 판례에 따르면 임대차목적물의 실제 용도가 주거용이라면 주거용 건물이며, 목적물을 주거용과 비주거용으로 겸용하는 경우에도 해당 공간의 구조·형태상 임차인이 일상생활을 영위하고 있다면 주거용이라고 판단한다.

미등기 건물, 무허가 건물, 위반 건축물도 주거용으로 사용하고 있다면 마찬가지로 주택임대차보호법 적용 대상이다. 하지만 임차인이 임대인 동의 없이 비주거용 건물을 주거용으로 개조해 쓰고 있다면 보호를 받을 수 없다(대법원 85다카1367 참조).

따라서 A씨가 경매개시결정 이전에 전입신고를 마쳤다면, 확정일자를 받아두지 않았어도 보증금을 돌려받을 수 있을 것으로 보인다. 보증금이 소액(서울 기준 1억1000만원 이하)에 해당하므로, 최대 3700만원까지 최우선변제 받을 수 있다.

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