입력 : 2021.05.24 05:42
[땅집고] 올 들어 서울을 비롯해 전국 집값 상승률이 예년 평균을 훌쩍 넘는 모습이 나타나고 있다. 전문가들은 작년 7월 ‘민주당 180석’이 만들어 낸 악법(惡法)인 이른바 임대차3법 영향으로 전세금이 급등한 것을 그 이유 중 하나로 꼽는다. 전세금 급등으로 매매가격과의 격차가 줄면서 아파트 매수가 상대적으로 유리해졌다는 분석이다.
21일 KB국민은행에 따르면 올 들어 전세금 상승률 수치는 안정을 찾는 분위기다. 주간 서울 아파트 전세금 상승률은 지난해 7월 말 전월세 계약갱신청구권을 담은 임대차법 개정 후 급등하기 시작해 11월 첫째주 최고 0.7%까지 치솟았다. 올 들어서는 1월 첫째주 0.38%, 2월 첫째주 0.29%, 3월 둘째주 0.21%, 4월 마지막주 0.18%로 점점 상승폭을 줄였다.
하지만 실제 전셋집 구하기에 나선 세입자들은 체감하기 힘들다고 토로한다. 몇 주 전보다 수천만원씩 전세금이 떨어졌다고 하는데도 2년 전과 비교하면 50% 이상 급등한 지역이 수두룩하다는 것. 서울 도봉구 창동 동아청솔 아파트 전용 59㎡는 작년 5월 2억5000만원에 전세 계약을 맺었지만 이달 10일 전세 실거래가는 4억원에 달한다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “임대차법 통과 이후 계약 갱신한 전세금과 신규 계약 전세금이 1억5000만원 정도 차이난다”고 했다. 강남권에서는 전세금이 2년 새 2배 오른 단지도 속출한 상황이다.
전세금 급등의 또 다른 문제는 주춤하던 아파트값 상승세에 다시 불을 붙일 우려가 커졌다는 것. 작년 연말쯤부터 아파트값 상승세보다 전세금 상승세가 가팔라지면서 매매가격과 전세금 격차가 크게 줄어들면서 전세 끼고 집을 사기에 더 좋은 조건이 됐기 때문이다.
올 초 서울 강남권에서 아파트값이 최근 2년 보다 크게 뛴 배경에는 이처럼 높은 전세가율로 인한 속칭 ‘갭(gap) 투자’가 영향을 끼쳤다는 분석이 나온다. 강남구 대치동 ‘래미안 대치팰리스’ 1단지 전용 84㎡는 작년 7월 초까지 전세금 시세가 매매가의 55%(KB부동산 시세 기준) 수준이었다. 전세 16억5000만원에 매매는 30억원으로 전세 낀 아파트를 사기 위해 대략 13억5000만원이 필요했다.
그러나 올 5월 이 아파트 전세금은 매매가격의 65%까지 뛰어 올랐다. 전세 20억2500만원, 매매 31억2500만원으로 격차가 11억원으로 줄었다. 매매 가격은 더 올랐지만, 1년 전보다 적은 돈으로 살 수 있게 되면서 투자금은 오히려 줄어든 셈이다. 전세 낀 아파트를 사려는 현금 투자자 입장에서는 아파트값이 2억원 떨어진 것이나 마찬가지다.
서울 아파트의 매매가격 대비 전세금 비율(전세가율)을 봐도 이런 현상이 잘 드러난다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 평균 전세가율은 2016년 6월 73.3%로 정점을 찍었지만 이후 아파트값 급등으로 하락하는 추세였다. 그러나 2020년 8월 53.3%를 기점으로 임대차법 시행과 동시에 반등하기 시작해 올 1월 56.3%까지 다시 올랐다.
전문가들은 고가 아파트 가격을 잡기 위한 대출 규제와 임대차법 도입이 아파트 전세금을 폭등시키면서 정책 목적과 정반대되는 결과를 낳았다고 지적한다. 심형석 미국 SWCU 교수는 “서울에서 아파트값이 15억원을 넘으면 어차피 담보 대출이 불가능해 전액 현금이 필요하다”면서 “임대차 3법으로 인한 전세금 급등이 강남 등 일부 지역에서 현금 부자들의 아파트 쇼핑에 더 유리한 환경을 만들어준 셈”이라고 말했다. /한상혁 땅집고 기자 hsangh@chosun.com
▶ 그래서 세금이 도대체 얼마야? 2021년 전국 모든 아파트 재산세·종부세 땅집고 앱에서 공개. ☞클릭! 땅집고앱에서 우리집 세금 확인하기!!