2년간 고개 숙인 강남 집값, 다시 터졌다

[땅집고] 최근 2년간 잠잠했던 서울 ‘강남 3구’ 아파트값이 올해 들어 다시 상승폭을 키우고 있다. 다주택자에 대한 규제로 ‘똘똘한 한채’ 집중 현상이 강화한데다, 이른바 전국적인 ‘규제 평준화’ 효과로 고가 아파트 지역이 다시 주목 받고 있다는 분석이다.

19일 한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 4월까지 서울 강남구 아파트값은 2.26% 상승했다. 송파구 아파트값은 올해 1~4월 사이 2.80% 상승했고, 서초구도 같은 기간 2.30% 올랐다.

올해 1~4월 ‘강남 3구’의 아파트값 상승률은 서울 평균(2%)을 훌쩍 뛰어 넘는다. 강남 3구 중 이 기간 아파트값이 가장 많이 오른 송파구의 상승률은 노원구(2.98%), 도봉구(2.57%)에 이어 서울에서 3번째로 높았다.

특히 강남3구의 1~4월 아파트값은 2019~2020년 하락세를 나타내다가 3년만에 상승 반전했다. 강남구의 경우 올해 1~4월 상승폭은 2018년(7.49%)에 이어 3년만에 가장 높았다.

강남 3구의 집값은 서울 집값의 '바로미터'로 불린다. 정부는 재작년 12·16 대책을 통해 초고가 아파트에 대한 대출을 묶었고, 작년에는 6·17 대책과 7·10 대책 등으로 다주택자에 대한 세금을 강화하는 등 수요를 강하게 억눌렀다. 그동안 규제로 억눌렸던 강남 3구 아파트 시장이 올해 들어 예상 외로 크게 뛰고 있다.

전문가들은 다주택자를 겨냥한 초강도 부동산 규제가 이들에게 오히려 중저가 아파트 몇 채보다 초고가 아파트 한 채를 갖는 게 낫다는 메시지로 해석되면서 ‘똘똘한 한 채’에 집중하는 현상이 심화했다고 분석한다. 심형석 미국 SWCU 교수는 “정부가 전국 대부분 지역으로 규제지역을 확대하면서 같은 규제를 받는다면 강남 등 중심지에 관심이 쏠릴 수밖에 없다”며 “지난 2년간 강남 집값이 정체하는 동안 외곽 지역 아파트값이 많이 올라서 상대적으로 더 저렴해 보이는 효과도 있다”고 말했다.

문제는 올해 6월 1일 이후부터 아파트값 상승폭이 더 커질 가능성이 높다는 것. 정부가 공시가격을 끌어올리면서 재산세 부담을 피하기 위한 매물들이 재산세 부과 기준일(6월1일) 이전에 집중되고, 그에 따라 상반기 상승률이 낮고 하반기 상승률이 높은 ‘상저하고’ 현상이 반복돼 왔기 때문이다. 심 교수는 “올해와 내년 서울 아파트 입주 물량이 작년 대비 크게 줄어들고, 임대차법 여파로 전세금까지 치솟은 상황이라 아파트 가격이 안정되기 쉽지 않다”며 “강남 집값이 다시 크게 뛰면 그 상승세가 다시 나머지 지역으로 퍼져나갈 우려가 있다”고 말했다./한상혁 땅집고 기자 hsangh@chosun.com

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