조합 말 들었다간 폭망…재개발 투자, 이런 물건 골라라

20년 실무 경력의 베테랑 공인중개사이자 재야 투자 고수로 통하는 이은홍씨와 김인만 김인만부동산경제연구소 대표가 ‘한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도’(원앤원북스)를 펴냈다. 재개발 투자에 앞서 알아야 할 필수 지식과 성공 투자의 노하우를 제시한다.

[땅집고 북스] ③ 대지지분 많고 감정평가액 높은 물건 골라야

[땅집고] 재개발 투자에서 위험을 최소화하기 위해 조합원이나 조합과 시공사 간 분쟁이 있는 곳은 피하는 게 좋다. 그런데 조합에 문의해 보면 알겠지만 항상 좋은 말만 한다. 조합은 지나치게 긍정적으로 말하는 경향이 있어서 조합에서 하는 말만 그대로 믿고 투자를 결정해선 안된다.

현지에서 영업하는 공인중개사가 해당 지역에서는 가장 전문가라고 봐야 한다. 타당성 조사를 할 때 현장 전문가인 지역 공인중개사 의견을 제대로 반영해야 한다. 조합원 간 또는 조합과 조합원 간 분쟁이 있어 사업이 지연되거나 장기화될 가능성이 있는지, 시공사와의 분쟁이나 다른 문제로 사업 기간이 더 길어지거나 비용이 커질 가능성은 없는지, 소송은 없는지, 조합장 포함 조합은 일을 잘하는지 등 여러 문의를 해보는 것이 좋다.

다만 지역 공인중개사 역시 각자 가치관과 상황에 따라 입장이 다르다. 같은 구역이라도 다른 의견이나 정보를 제공할 수 있다. 한 군데만 방문하지 말고 가급적 해당 구역을 전문으로 취급하는 중개업소 2~3곳 정도는 방문하고, 시간이 된다면 1~2곳 정도 더 방문해서 추가 의견을 얻도록 하자. 공인중개사는 자신이 취급하는 구역을 좋게 이야기하는 경향이 있다. 반면 옆동네 공인중개사는 다소 비판적인 이야기를 할 수도 있지만, 도움이 되는 정보를 상당히 얻을 수 있다.

■ 대지지분은 클수록 좋다

대지지분은 자신이 보유하고 있는 재개발 물건에 할당된 땅이다. 단독주택이라면 대지면적 전부가 해당되지만 한 건물에 여러 구분소유자가 있는 다세대주택(빌라)이라면 각 세대의 주택 면적에 비례해 전체 대지면적 대비 땅이 할당된다. 예를 들어 대지가 330㎡(약 100평)인 빌라에 동일한 면적으로 구분된 10세대가 있다면 세대당 대지지분은 33㎡(약 10평)이 된다.

왜 대지지분이 중요할까. 재개발 구역에는 노후도가 심한 주택이 밀집해 있는데 30~40년 지나면 감가상각이 끝나 콘크리트 가치는 거의 없다. 다시 말해 건물 가치는 감정평가해봐야 얼마 나오지 않는다. 결국 영속성이 보장되는 땅의 가치가 해당 재개발 물건의 가치가 된다. 그래서 비슷하게 생긴 재개발 물건이어도 대지지분이 얼마나 되느냐에 따라 감정평가액은 크게 달라진다.

■ 감정평가액이 높을수록 좋다

당연한 말이지만 감정평가액은 높을수록 좋다. 감정평가액은 감정평가사 2인 이상이 평가한 감정평가금액을 산술 평균해 정해진다. 앞서 설명했듯이 대지지분이 많으면 당연히 감정평가액은 높게 나온다. 하지만 같은 대지지분의 재개발 물건이어도 감정평가액은 달라질 수 있다. ▲건물의 구조 ▲건축연도 ▲사용자재 ▲교통·주변 환경 ▲편의시설 ▲공시지가 ▲도로 접근성 ▲필지 모양 등 평가요인에 따라서 결정하기 때문이다.

그래서 재개발 투자를 할 때는 반드시 임장 활동(현장답사)을 통해 대상 물건을 두 눈과 두 다리로 확인해야 한다. 대지지분이나 건축연도, 공시지가는 인터넷으로 쉽게 확인할 수 있지만 ▲건물 구조 ▲주변환경 ▲도로접근성 ▲필지모양 등은 반드시 현장에서 확인해야 한다. 지적도나 토지이용계획확인원 등의 자료로 보는 것과 현장에서 두 눈으로 보는 것은 완전히 다르다.