규제 약발 먹히나…무섭게 뛰던 창원 집값 폭삭

[땅집고] 경남 창원시 최고가 아파트인 의창구 용호동 ‘용지더샵레이크파크’는 이달 들어 아직 단 한 건도 거래가 이뤄지지 않았다. 전달인 지난 3월 딱 1건이 거래됐는데, 84㎡(이하 전용면적)가 9억3800만원에 매매됐다. 이는 올해 초 이 아파트 최고가(11억원)보다 1억6000만원 낮다. 용호동 K 공인중개사사무소 대표는 “가격이 너무 오른 데다 작년 투기과열지구 지정 후 집값의 40%밖에 대출이 안돼 매수 문의가 거의 없다”고 말했다.

작년 한 해 아파트값이 급등해 ‘거품’ 논란이 일었던 창원시 아파트 가격이 올 들어 급격히 약세로 돌아서고 있다. 한국부동산원 기준으로 작년 한해 22% 올랐던 창원 의창구 아파트값은 올해 3월 1.64% 하락한 것으로 나타났다. 올해 초까지 84 ㎡ 기준으로 10억원을 넘었던 아파트는 거래가 끊기고 간혹 1억~2억씩 하락한 금액에 매물로 나온다. 과도하게 오른 집값이 규제 직격탄을 맞아 제자리를 찾아가는 것이란 의견과 함께, 그동안 사례를 봤을 때 규제만으로 집값을 잡기는 어려울 것이란 의견이 맞서고 있다.

■ 무섭게 뛰던 창원 집값, 규제 이후로 ‘폭삭’

창원 주택 시장은 작년 하반기 유례없는 호황을 맞았다. 대형 개발 사업 등 별 호재가 없는데도 거래가 늘고 가격이 급등했다. ‘용지더샵레이크’ 84㎡는 작년 1월만해도 7억원 초반에 매매됐는데, 10월에 9억5000만원에 팔리며 지역 언론에 크게 보도되기도 했다. 이 아파트값은 올 초 11억원까지 올랐다. 의창구·성산구 등지에서 작년 초와 올해 초를 비교하면 3억~4억원, 비율로는 50%씩 가격이 뛴 아파트가 수두룩했다.

하지만 작년 12월 정부가 의창구를 투기과열지구로, 성산구를 조정대상지역으로 각각 지정하면서 분위기가 급변했다. 의창구 용호동 용지아이파크는 작년 10월 한 달 동안 15건이 거래됐지만, 12월 17일 이후 4개월여간 거래된 아파트는 단 1건에 그친다. 의창구 전체로 봤을 때도 올해 1분기 거래량이 496건에 그쳐 작년 4분기(1838건)보다 크게 줄었다. 성산구 거래량 역시 같은 기간 2949건에서 554건으로 대폭 감소했다.

규제 지역 지정 후 거래량과 가격이 일제히 약세로 돌아섰다. 투기과열지구가 되면 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한되고, 자금조달계획서와 증빙서류도 내야 한다. K공인중개사사무소 관계자는 “창원이 이전까지 주택 매입에 아무런 규제를 받지 않았던 곳이고, 주민들은 그동안 주택 시장 규제가 남의 일이라고 느꼈기 때문에 충격이 더 컸을 것”이라고 말했다.

■ “외지인이 만든 거품 빠진다” vs. “청주를 보라”

창원 주택 시장이 규제 지정을 계기로 얼어붙은 것을 두고 해석이 엇갈린다. 우선 규제가 없던 시절 창원시 집값을 끌어올린 외부 투자자들이 빠져나갔기 때문에 더 이상 집값 상승이 어려울 것이란 주장이다. 광역시도 아닌 지방 도시 84㎡ 아파트값이 10억원을 넘었다면 과도한 거품이 있다는 것. 의창구 아파트 매수자 중 외지인 비율이 작년 10월 11%, 작년 12월 30%에서 올해 3월 9%로 급감한 것이 이런 주장을 뒷받침한다.

반면 창원시 집값이 상승은 외지인 유입보다 자체 수요 공급에 의한 것이며, 따라서 규제로 인한 가격 하락 효과는 일시적일 것이란 전망도 있다. 창원시 집값은 경남 지역 주택 공급에 크게 영향을 받는데, 경남 아파트 입주 물량이 2019년 4만8000가구, 2020년 1만9000가구를 거쳐 올해 9500가구, 내년 6500가구로 감소하고 있어 주택이 부족하다는 것.

박합수 국민은행 부동산수석전문위원은 “규제가 없던 지역에 최초로 규제가 도입되면 대체로 6개월 정도 거래가 주춤한 모습을 보였다”며 “수도권을 포함한 전국 모든 지역에서 그랬듯이 시간이 지나면 규제 효과가 희석되면서 가격과 거래량이 원래 상태로 회복될 가능성이 높다”고 말했다. 실제로 충북 청주시의 경우, 작년 6월 조정대상지역으로 지정된 이후 같은해 11월까지 주택 가격 상승폭이 꺾였다. 그러나 올해 3월 들어 매매가격이 전달보다 1.04% 오르며 상승세를 다시 회복하고 있다.

박 위원은 “창원시는 인구 100만명이 넘는 경남 최대 도시로 산업단지에 입주한 대기업 근로자 중심으로 소득 수준도 높은 편이기 때문에 현재 가격이 고평가됐다고 볼 만한 근거는 없다”며 “창원시 미분양이 대부분 해소됐고, 주택 공급 역시 감소하고 있어 장기적으로는 다시 집값 상승세가 나타날 가능성이 높다”고 말했다. /한상혁 땅집고 기자 hsangh@chosun.com

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