입력 : 2021.04.23 03:10
[발품 리포트] “40년 만에 볕들까” …공공 재개발에 들뜬 거여 새마을구역
[땅집고] 서울 송파구 거여동 ‘거여 새마을구역’이 공공 재개발 시범사업 2차 후보지로 선정되면서 노후·저층 주거지 개발의 모범 사례가 될 수 있을지 주목된다. 거여 새마을 구역은 거여동 551-14 일대 6만3995㎡(약 1만9358평)로 공공 재개발을 도입하면 규제 완화 등을 통해 총 1329가구의 아파트를 새로 지을 수 있다. 그동안 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율)이 낮아서 민간 재개발이 도저히 불가능했던 지역이다. 현지에서 만난 주민들은 “공공재개발이 마지막 희망”이라며 높은 기대감을 보이고 있다. 공공재개발을 추진하는 서울의 여러 노후·저층 주거지들도 거여 새마을구역의 사업 성공 여부에 촉각을 곤두세우고 있다.
■ “옆 동네 아파트 들어설 때 구경만 했다”
송파구 거여동 일대는 지하철 5호선이 지나는 데다 강남·잠실이 가까워 입지가 좋은 편이다. 주변에서는 위례신도시와 거여·마천 재개발 사업으로 주거환경이 개선되고 있다. 거여 2-2구역은 ‘e편한세상송파파크센트럴’(1199가구) 아파트로 변신해 지난해 6월 입주를 마쳤다. 이웃한 거여2-1구역은 ‘송파시그니처롯데캐슬’(1945가구) 아파트가 내년 2월 입주 예정이다.
그러나 거여·마천 재개발 구역과 위례신도시 사이에 낀 ‘거여 새마을구역’은 딴 세상이다. 거여 새마을구역은 차 한대가 지나면 꽉차는 일방통행 골목 양쪽으로 지은 지 30~40년 된 낡은 단독주택만이 늘어서 있었다. 상가 등 편의시설도 찾기 어렵고 주택이 아닌 건물은 대부분 창고였다. 주민들은 대부분 60대 이상 고령이다. 실제로 이곳은 강남 3구에서도 가장 낙후된 지역으로 손에 꼽힌다.
주민들은 과거 40년 이상 육군특수전사령부와 접해있어 보안 문제 탓에 개발이 이뤄지지 않았다고 말한다. 거기다 주변 지역과 달리 대부분 1종 일반주거지역으로 묶여 민간 재개발은 사실상 불가능했다. 재개발조합설립추진준비위원장(거여새마을 공공재개발 임시추진단장)은 “현재 세입자를 구하기 어려울 정도로 주거환경이 열악하고, 용적률이 낮아 일반적인 재개발은 꿈도 못꾼다”며 “주민 대다수가 공공재개발로 개발이 가능하다면 무조건 찬성한다는 입장”이라고 말했다.
추진준비위 측은 주민들이 공공재개발에 큰 기대를 보이고 있어 동의를 구하기 어렵지 않을 것으로 보고 있다. 추진위에 따르면 토지등소유자는 691명이고, 작년 11월 공공재개발 후보지 공모 마감일 당시 토지등소유자 동의율 35%를 확보했다. 상가 소유주가 30명 내외인데 단독 상가는 10곳도 안되고 나머지는 근린상가여서 대체로 사업에 찬성한다. 다른 공공재개발 추진 구역과 달리 권리산정일 이후 신축된 주택 소유자도 40여명 안팎으로 적은 편이다. 추진준비위 관계자는 “현재 반대 주민은 10% 내외로 추산된다”며 “5월부터 시작되는 주민설명회를 거치면 3분의 2 동의 확보에는 전혀 문제가 없을 것”이라고 말했다.
■ 공공재개발 적용시 분양 수익 34억→87억으로 증가
거여 새마을구역은 70% 이상이 1종 일반주거지역, 나머지 30%는 2·3종 일반주거지역이다. 서울시 조례상 법정 상한 용적률은 ▲1종 일반주거지역 150% ▲2종 일반주거지역 200% ▲3종 일반주거지역 250%이다. 이 지역 민간 재개발사업 진행 시 평균 용적률은 245% 정도로 추산돼 사업성이 떨어진다. 일각에서 공공재개발의 부정적인 면이 많이 부각되고 있지만, 주민들은 공공재개발이 아니면 개발 자체가 불가능하다는 점을 들어 공공 재개발을 반기고 있다.
당초 민간 재개발로 개발하면 임대주택과 공원, 도로 등을 기부채납 해 용적률 인센티브를 얻어도 1100여 가구를 지을 수 있었다. 반면 공공재개발을 통해 용적률 인센티브를 법적 상한의 120% 적용받으면(약 280%) 전체 200여가구 이상을 더 지을 수 있고, 일반분양분도 130여가구가 늘어난다. 분양가 상한제도 피할 수 있어 사업성이 확연히 개선된다는 분석이다. 이를 토대로 거여 새마을 구역의 사업성을 예측해보면, 공공 재개발 방식의 총 분양 수익은 약 87억원으로 민간 재개발(약34억5000만원)보다 2배 이상 높다.
지난달 말 국토교통부와 서울시는 공공재개발 시범 사업 2차 후보지 16곳을 선정해 발표했다. 서울에서는 거여 새마을 구역을 비롯해 ▲성북1구역 ▲장위8구역 ▲노원구 상계3구역 등 상황이 비슷한 노후 주거지들이 대거 포함됐다. 이 후보지들의 재개발이 성공적으로 진행되면 기존의 민간 재개발로 한계가 뚜렷했던 지역 개발에도 탄력이 붙을 것으로 보인다.
이주현 월천재테크 대표는 “자체 개발이 불가능했던 노후·저층 주거지는 공공재개발이 그야말로 ‘심폐소생술’ 같은 역할을 할 정도로 별다른 대안이 없다”며 “공공재개발 성공 사례가 나오면 많은 재개발 중단 지역에서 사업이 활력을 찾을 수 있을 것”이라고 말했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com
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