서울시 건의안 보니…재건축 탈락 단지도 가뿐히 통과

[땅집고] 서울시가 재건축 첫 관문인 안전진단 평가 항목 중 ‘구조안전성’ 가중치 비중을 현행 50%에서 30%로 대폭 낮추는 개선안을 국토교통부에 건의한 것으로 나타났다. 비가 새고 녹물이 나오는 노후 아파트임에도 ‘구조적으로 안전하다’는 이유로 재건축을 불허하는 것을 개선하자는 취지다. 정부가 개선안을 받아들이면 서울 양천구 목동 등 주요 지역 재건축 사업에 숨통이 트일 전망이다.

땅집고 취재 결과, 서울시는 건의안에서 재건축 안전진단 평가와 관련해 항목별 가중치를 ▲주거환경 15%→30% ▲노후도 25%→30% ▲구조안전성 50%→30% ▲비용분석 10%→10%로 변경하도록 요청했다.

현행 재건축 안전진단 평가 기준은 2018년 2월 변경된 것인데, 주거환경이나 설비 노후도 등 주민 실생활에 관련된 부분보다 구조안전성에 중점을 두고 있다. 이 때문에 그간 낡은 아파트라고 해도 구조적으로 튼튼하기만 하면 안전진단을 통과하기 어렵다는 지적이 잇따랐다.

재건축 안전진단은 구청이 주관하는 현지조사와 1차 안전진단에 이어 정부 산하 공공기관이 진행하는 적정성 검토(2차 정밀안전진단) 순으로 진행된다. 1차 안전진단과 적정성 검토의 평가 비중은 같다. 지금까지 많은 단지들이 1차 안전진단을 통과하고도 2차 정밀안전진단에서 재건축 불가 판정을 받았고, ‘구조적으로 튼튼하다’는 점이 그 주된 이유로 꼽혔다.

이에 따라 서울시는 ‘구조안전성’ 평가 가중치 비중을 대폭 낮춰야 한다고 건의했다. 구조안전성 평가는 건물 기울기와 침하, 콘크리트 강도, 균열, 철근 부식 등 총 24개 항목으로 구성된다. 재건축을 추진 중인 아파트 대부분이 시설은 노후했더라도 이 부분에서 큰 문제는 없다. 서울의 재건축 조합 관계자는 “철근콘크리트 구조로 만드는 아파트는 이론적으로 100년을 살아도 구조적으로는 문제가 없다”고 했다.

현재 15%인 ‘주거환경’ 평가 비중이 높아질 경우 낡은 아파트의 재건축 안전진단 통과 가능성은 높아진다. 여기에는 도시미관, 소방활동의 용이성, 침수피해 가능성, 가구당 주차대수, 일조환경, 사생활 침해(층간소음), 에너지 효율성, 노약자·어린이 생활환경, 실내생활공간의 적정성 등 9가지 항목이 포함된다. 서울시는 “주차가 부족하고, 침수 피해 우려가 있다든지 하는 이유로도 재건축을 추진할 수 있도록 하자는 의견”이라고 말했다.

땅집고가 시뮬레이션한 결과, 최근 안전진단에서 탈락한 단지들도 서울시가 건의한 기준이 적용될 경우 대부분 무난하게 안전진단 통과가 가능할 것으로 보인다. 양천구 목동 9단지의 경우 현행 가중치를 적용한 적정성 검토 결과 총점이 58.5로 C등급(유지·보수)판정을 받아 안전진단에서 탈락했다. 서울시의 새로운 가중치를 적용하면 점수가 52.85로 약 6점 떨어져 D등급을 받아 적정성 검토를 통과한다.

한 정비사업 관계자는 “업계에서는 아파트가 무너질 때까지 거주해야 안전진단을 통과할 수 있다는 인식이 강해 실제 재건축 연한은 30년인데 사실상 10~20년씩 지체되고 있다”면서 “재건축 단지 주민들이 녹물과 곰팡이, 누수 등으로 고통받는 점도 안전진단에 중요한 평가 요소로 반영돼야 한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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